בתי המשפט

 

 

 

 

פסק דין

 

י. בנאי שופט (בדימוס) – יו"ר הוועדה:

 

1.         העורר רכש, בהתאם להסכם מיום 30.3.98, מחברת מבנה רב דירות (1990) בע"מ (להלן:"ההסכם"), דירה המצויה בחוף בר כוכבא באשקלון (להלן:"הדירה").

 

            ביום 27.4.1998, דיווח העורר למשיב, על רכישת הדירה וערך שומה עצמית בגובה 3.5%  משווי הרכישה.

 

            ביום 6.5.98 הוציא המשיב לעורר שומה לתשלום בהתאם להצהרתו העצמית, ועל פיה העורר חוייב בתשלום מס רכישה בשיעור של 3.5%, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן:"החוק") .

 

2.         בסמוך לאחר הוצאת השומה הנ"ל, פנו העורר, וכן מספר נוסף של רוכשי דירות באותו מתחם, למשיב וביקשו לחזור בהם מהצהרתם  ולקבוע  את מס הרכישה בהתאם למדרגות המס החלות על דירת מגורים, שהינה, כמצויין בחוק, פחותה מהמס שהוטל בשיעור של 3.5%.

 

המשיב קיבל את בקשת העורר ויתר הדיירים האחרים והחליט כי השומה תהיה בהתאם ל"דירת מגורים", כמצויין בחוק. זאת לאחר שהעורר ואף יתר הדיירים האחרים חתמו על מסמך שבו הצהירו כי הדירה מיועדת לשמש כדירת מגורים כמשמעות המונח בתקנות (מס שבח, מס רכישה) תשל"ה – 1974, (להלן: "התקנות"). כאמור גם העורר חתם על תצהיר זה, שהוגש בפנינו וסומן מש/1. בסעיף 1 למסמך זה, צויין: "הדירה מיועדת על ידי לשמש למגורים ואין בכוונתי להשכיר את הדירה לתקופות קצרות מחצי שנה לדיירים מתחלפים".

 

3.         מבדיקות שנעשו, לאחר מכן, על ידי פקידי המשיב, הסתבר כי, בניגוד להצהרתו במסמך מש/1, כמצויין לעיל, השכיר העורר את הדירה לאנשים שונים לתקופות קצרות.

 

לכן, תיקן המשיב, בשנית, את שומת מס הרכישה שעל העורר לשלם והחזיר את השומה הראשונה לקדמותה.

 

על כך, הגיש העורר השגה ובה טען, כי הוא לא העמיד את הדירה לצורך השכרתה לתקופות קצרות , הוא מסר את מפתחות הדירה למתווך מקומי על מנת להשכירה לתקופות בינוניות וארוכות טווח, כי הדירה הינה דירת מגורים בהתאם לחוק וכן כי הדירה הינה דירתו היחידה של העורר ובעתיד אמורה לשמש גם למגוריו.

 

מנהל המשיב, דחה בהחלטה שניתנה על ידו ביום 5.3.02  את ההשגה וקבע כי בהתאם לאינפורמציה שהובאה בפני המשיב, אין הדירה מהווה דירת מגורים המצדיקה את הפחתת השומה.

 

על כך, הערר בפנינו.

 

4.         הצדדים הגישו בפנינו תצהירים של עדיהם, במקום חקירה ראשית.

 

מטעם העורר, הוגש תצהיר אחד, של העורר בלבד. בתצהירו טוען העורר, כי הדירה נרכשה על ידו כשנתיים וחצי לאחר גירושיו מאשתו. הוא רכש את הדירה באשקלון משום שאימו גרה שם, אך בשל הימצאות גרושתו וילדיו בירושלים, הוא נאלץ להתגורר ולעבוד בירושלים.

 

בהמשך תצהירו (סעיף 13) מציין העורר כי, הדירה לא יועדה לשמש להשכרה בדומה לחדר בבית מלון והיא לא מהווה חלק ממאגר הדירות של חברת ניהול, בבניין בו נמצאת הדירה. לדבריו, נעשו מספר מועט של השכרות לתקופות קצרות, עד אשר ימצא שוכר לזמן ארוך.

 

העורר נחקר בפנינו על תצהירו, בעדותו אישר כי אכן הוא חתם על המסמך מש/1 . בתשובה לשאלה אמר כי אכן הוא מתגורר בירושלים זה למעלה מ – 20 שנה  והוא אף עובד בבנק בירושלים.

 

5.         מטעם המשיב, הוגשו בפנינו שני תצהירים; האחד של מר משה כהן, המשמש כמפקח בכיר ביחידה הארצית למודיעין, אצל המשיב, והשני של מר משה הר שמש, מפקח שומת מקרקעין בכיר במשרד המשיב.

 

מר משה כהן, מציין בתצהירו, כי במסגרת תפקידו ערך חקירה בנוגע להשכרת דירות שהיה חשד לגביהן כי הן משמשות לא למגורים אלא כדירות נופש. בין היתר, ערך חקירה גם לגבי הדירה הנדונה של העורר, והיה במשרדו של המתווך מוטי בלבן, אשר השכיר את הדירה, עבור העורר לאנשים שונים, וקיבל ממנו העתקים של חוזי השכירות. מר משה כהן, צרף לתצהירו את כל החוזים שמצא במשרדו של המתווך, מר בלבן, ומהם עולה כי אכן, בוצעו השכרות של הדירה לאנשים שונים, בתקופות שונות מיום20.5.98 ועד יום 13.8.00. כן עולה מהחוזים כי מדובר בהשכרות לתקופות קצרות ,של 7 ימים, 8 ימים, שבוע וכדומה.

 

העד משה כהן נחקר על תצהירו על ידי עו"ד צוובנר, בא כוח העורר,  ובמהלך החקירה לא נתגלתה כל סתירה לדבריו של העד כפי שעלו בתצהיר.

 

6.         מר משה הר שמש, ציין בתצהירו את השתלשלות הדברים כפי שפורטו בתחילת פסק דין זה.

 

גם מר  הר שמש, נחקר על תצהירו על ידי בא כוח העורר ולדבריו העורר כמו יתר הדיירים הוחתמו על הטופס מש/1 כדי לוודא כי אכן, העורר ורוכשי הדירות האחרות יעמדו בדיבורם ולא ישכירו את הדירות לתקופות קצרות. החתימה על מש/1,לדברי מר הר שמש, היווה תנאי לתיקון השומה.

 

7.         עד כאן, הראיות שהיו בפנינו.

 

באי כוח הצדדים, הגישו בפנינו את סיכומי טענותיהם בכתב.

 

באי כוח שני הצדדים, סומכים על ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בע.א. 278/84, פרידמן נגד מנהל מס שבח מקרקעין, שפורסם בפד"י כרך מא' חלק שלישי, עמוד 386 (להלן:" הלכת פרידמן ").

 

בא כוח העורר, סומך על האמור בפסק דין זה כי, השכרת נכס למגורי אחרים אינה שוללת את הגדרת  - "דירת מגורים". לכן, טוען בא כוח העורר, עצם השכרת הדירה למגורי אחרים, אין בה כדי לשלול את השימוש בדירה, כפי שהושכרה לאחרים, כדירת מגורים.

 

מוסיף בא כוח העורר, בסומכו על פסק דין פרידמן הנ"ל, כי השימוש למגורים בדירה לא חייב להיות מידי, עם רכישת הדירה, אלא עתידי, והנה בהתאם להצהרתו של העורר, אכן יש בכוונתו לחזור ולהתגורר בדירה הנדונה.

 

עוד טוען בא כוח העורר, כי גם השכרה של הדירה לתקופה קצרה נחשבת כהשכרה למגורים.

 

8.         בא כוח המשיב, סומכת , אף היא על ההלכה שנקבעה בפס"ד פרידמן הנ"ל, שם נקבע כי: "המבחן ליעוד הדירה למגורים, חייב לכלול שני אלמנטים: אלמנט אובייקטיבי - הטמון בחלק ההגדרה הדורש שתהא זו "דירה" – ואלמנט סובייקטיבי – הטמון בכוונת הרוכש לייעד את ה"דירה", לשמש למגורים."

 

טוענת עורכת דין שטיין בפנינו כי אף שנתקיים האלמנט הראשון, האובייקטיבי, שכן אין חולקים שהדירה יכולה, לפי  טיבה, לשמש למגורים, הנה לא נתקיים, במקרה שבפנינו האלמנט השני הסובייקטיבי. לאור ההשכרות החוזרות ונשנות, לתקופות קצרות, כפי שעולה מן הראיות.

 

9.         נראה לי, כי צודקת בא כוח המשיב בטענותיה וכי יש לדחות את הערעור.

 

עדותו של משה כהן בפנינו לא נסתרה כלל על ידי העורר. וממנה עולה כי אכן העורר השכיר את הדירה, בתקופה של למעלה משנתיים, לאנשים שונים , לתקופות קצרות ביותר.

 

זאת ועוד, בחלק מן החוזים שצורפו  לתצהירו של מר כהן, צויין כי העורר הוא שקיבל על עצמו לשלם עבור שימוש השוכר במים, חשמל, מיסי ועד בית, מיסי עירייה, ביוב וגז. כך עולה מסעיף 12 להסכם מיום 28.9.98 עם אדם בשם יוסף קימחי, כך עולה מסעיף 12 לחוזה מיום 14.10.98 עם משאות יצחק, כך גם מסעיף 12  בחוזה מיום 5.4.99 עם אדם בשם ג'פרי טורצקי וכך גם עולה מסעיף 12 לחוזה מ יום 18.8.99 עם חברת אדווראדס, ועוד. עובדה המצביעה אף היא על כך שהדירה לא הושכרה למגורים. שכן, הנוהג בהשכרת דירה לאחר למגורים, חובת תשלומים כאלה מוטלת על השוכר ולא על המשכיר.

 

נראה לי כי ההשכרות החוזרות ונשנות על ידי העורר לאנשים שונים, השכרות לתקופות קצרות ביותר, באופן שהושכרו, בהתאם לחוזים שצורפו לתצהירו של מר כהן, מצביעות בעליל על כך, כי לא התקיים המבחן הסובייקטיבי כפי שנקבע בפסק דין פרידמן הנ"ל, אלא שהעורר ביקש לעשות בדירה "עסק של מגורים".

 

בפסק דין שניתן על ידי בית משפט  זה, בהרכב אחר, פסק דיןבע"ש (ב"ש) 22/89, זהבה וברוך מנדל נגד מס שבח מקרקעין , פורסם בפסקים מחוזיים תשנ"א (ב) עמ' 70 נקבע כי:

 

"לא ניתן לומר שאדם השוכר דירה לתקופה קצרה ומשתמש בה בדומה לחדר בבית מלון "גר" בדירה. המושג מגורים, כולל בגידרו שלושה מרכיבים: האחד, אופי השימוש ביחידה הפיזית בה מדובר; השני, אינטנסיביות השימוש על ידי המשתמש המסויים, השלישי -  ארכה של תקופת השימוש. בהעדר הגדרה מיוחדת , נאמר כי יש לפרש את הביטוי בלשון בני אדם, ולכן אין לומר על דירה המושכרת לתקופות קצרות, כי היא משמשת למגורים, שהרי האדם השוהה בדירה אינו גר בה."

 

טענתו של העורר כי יש בכוונתו בעתיד להתגורר בדירה שבאשקלון, היא אמירה סתמית שאין מאחוריה כוונה אמיתית, לאחר שהעורר מתגורר זה למעלה מ – 20 שנה בירושלים, מקום שם מצויים ילדיו, ומקום בו הוא עובד ומשתכר.

 

לכן, נראה לי כי אין ממש בערעור זה, ודינו להידחות.

 

יש , לדעתי, לדחות את הערעור ולחייב את העורר לשלם למשיב  שכר טירחת עורך דין בסך 15,000 ₪.

 

 

אני מסכים                                         אני מסכים.

 

__________                                               ___________        

י. אמיתי – חבר                                                ר.משה -  חבר 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

לכן, הוחלט כאמור בחוות דעתו של השופט (בדימוס) י. בנאי.

 

ניתן היום 25.5.03 .

 

העתק מפסק דין זה, ישלח לבאי כח הצדדים בצירוף אישורי מסירה, והם יהיו, לכן, פטורים מהתייצבות לשימוע פסק הדין ביום 10.6.03, כפי שנקבע.

 

_________________      ___________         _____________   

י.בנאי – שופט  (בדימוס)       י. אמיתי – חבר        ר. משה - חבר