בתי המשפט

 

 

 

פסק דין (חלקי)

 

י. בנאי – שופט (בדימוס) יו"ר הועדה

 

1.         הערר בתיק זה הוגש על ידי מר עודד קרני (להלן:"קרני") וגב' ג'נין שטראוס (להלן: "שטראוס"), שהיו בעלי המניות בחברת גולף אשקלון בע"מ (להלן: "חברת גולף").

(קרני ושטראוס ייקראו להלן: "העוררים").

 

 

חברת גולף רכשה ביום 25/6/1991 מחברת דיור ב.פ. בע"מ (להלן: "חברת הדיור") מקרקעין בהיקף של 680 דונם עליהם התכוונה חברת גולף להקים בעיר אשקלון כפר גולף שיכלול מגרשי גולף, בתי מלון, שטחים ציבוריים, בתי קפה, מסעדות, בתי מגורים, קאונטרי קלאב ומתקני נוחות נוספים. (להלן: הפרוייקט) (ראה סעיף 5.3 לכתב הערר).

 

ברם, עיסקה זו עם חברת הדיור מעולם לא יצאה אל הפועל ובסופו של דבר נחתמה ביום 29/12/1991 עיסקה חדשה שבמסגרתה רכשה חברת גולף מחברת הדיור 340 דונם בלבד, מתוכם 58 דונם קרקע חקלאית. (ראה סעיף 5.6 לכתב הערר).

 

ביום 25/8/1993 נערך ונחתם הסכם בין חברת גולף, מר קרני וגב' שטראוס לבין חברת שקד נתנאל תעשיות בניה (1991) בע"מ (להלן: "חברת שקד") שעל פיו רכשה חברת שקד מחברת גולף וה"ה שטראוס וקרני 50% מהון המניות של חברת גולף.

ביום 6/4/1994 נערך ונחתם הסכם בין חברת שקד לבין קרני ושטראוס שעל פיו נמכרו יתר מניותיה של חברת גולף לחברת שקד.

 

2.         המשיב שם את עסקאות המכר שבין חברת גולף, קרני ושטראוס לבין חברת שקד כעיסקה של איגוד במקרקעין, ובהתאם-חייב במס שבח ומס רכישה, על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק").

 

קרני, שטראוס וחברת שקד הגישו השגה לפני המנהל, הן על הקביעה כי מדובר בעסקה של איגוד במקרקעין והן על גובה השומה.

המנהל דחה את ההשגות בקובעו כי חברת גולף אשקלון היתה, בעת ביצוע העסקאות עם חברת שקד, איגוד מקרקעין בהתאם לחוק, הן משום שהעיסקה נסבה על מקרקעין שהיו נכסיה הבלעדיים של  חברת גולף, או כי נכסים אחרים של חברת גולף לא משמשים לאיגוד לייצור הכנסה, או שאותם נכסים נוספים טפלים "לגבי מקרקעי האיגוד".

המנהל דחה טענה שהועלתה בדבר נאמנות שהועלתה על ידי הנישומים וקבע, כי לא ניתן כל מידע בקשר לזהות הנהנים על פי אותה נאמנות.

 

לטענת המשיגים כי הוצאו להם שומות מס הכנסה בגין אותן עסקאות, קובע המנהל בהחלטתו, כי שומות מס הכנסה הוצאו לאחר הוצאת מס שבח ומס רכישה, ובכל מקרה הובהר למוכרים, כי מדובר בשומות חלופיות. 

 

לבסוף, קובע המנהל את שווי המכירה ובהתאם לכך את גובה המס.

 

3.         על החלטה זו של המנהל הגישו קרני ושטראוס את הערר בתיק זה וחברת שקד הגישה ערר בתיק וע 1027/01.

 

בהסכמת הצדדים הוחלט על איחוד הדיון בשני העררים. כן הוסכם כי בשלב ראשון תידון השאלה, אם צדק המנהל בקובעו, כי מדובר בעיסקה או עיסקאות שבוצעו על ידי איגוד במקרקעין, כהגדרתו בחוק.

 

4.         בכתב הערר שהוגש על ידי קרני ושטראוס טוענים הם, בין היתר, כי החזקת המניות על ידם והפעולה בהן נעשתה על ידם "בנאמנות", ולכן אין לראות בהם משום חייבים במס. (ראה סעיף 4.5 לכתב הערר).

ברם, בדיון עצמו וכן בסיכומים בכתב שהוגשו על ידם בתום הדיון לא התייחסו ואף זנחו העוררים טענה זו.

 

עיקר טענת העוררים הינה, כי חברת גולף לא היתה איגוד במקרקעין כמשמעותו בחוק ועל כן השומות שהוצאו על ידי המנהל בטלות.

 

טוענים העוררים (סעיף 5.12 לכתב הערר) כי ביום 17/2/01 הוציא פקיד שומה בתל אביב לעוררים שומות חלופיות בגין ההסכמים הנ"ל.

 

עוד טוענים העוררים בכתב הערר, כי מסרו למשיב, בטרם החלטתו, חמישה קלסרים המכילים מסמכים שונים המעידים או מלמדים על פעילותה הענפה של חברת גולף, פעילות עסקית שיש בה כדי להצביע שלא מדובר באיגוד מקרקעין. (סעיף 5.14 לכתב הערר).

 

העוררים מעלים בכתב הערר גם טענות משפטיות, כאשר הם מצטטים את הגדרת המונח "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק, ומפנים לפסיקה שהתייחסה להגדרה זו. בעיקר לפסק הדין בעמ"ש 26/66 אטנר נ' מנהל מס שבח (להלן: "פסק הדין בעניין אטנר").

 

הטענות של חברת שקד בוע 1027/01 שאוחד לדיון ביחד עם תיק זה, הינן טענות הדומות לטענות שהועלו על ידי קרני ושטראוס בערר בתיק זה.

 

 

 

5.         בישיבה שהתקיימה בפנינו ביום 10/3/02 ולאחר שהורינו על הגשת תצהירים של עדים במקום חקירה ראשית, ביקש ב"כ העוררים, עו"ד שוחט, לזמן כעדים מטעמו: את מר אוסקר אבו רזק, מנהל המחלקה המקצועית במס הכנסה וכן את גב' שולה בנדל, מנהלת המחלקה המשפטית במס הכנסה. לטענת, עו"ד שוחט, לפי אינפורמציה שבידיו יש לשני אלה דעה כי במקרה כמקרה הנדון בפנינו יש לחייב את העוררים במס הכנסה ולא במס שבח מקרקעין.

 

עו"ד שילה, התנגד להזמנת שני עדים אלה מטעם המערערים. בהחלטה שניתנה ביום 9/4/02 נדחתה בקשת עו"ד שוחט בנימוק, כי השאלה, אם חברת גולף מהווה או איננה מהווה איגוד מקרקעין, בהתאם לחוק, הינה שאלה המורכבת מעובדות ומן ההשלכה המשפטית שיש לעובדות. הועדה היא שצריכה לקבוע על פי העובדות ועל פי החוק מה דינן של העסקאות נשוא הערר ואין חשיבות לדעתו של רזק או לדעתה של גב' בנדל בענין זה. מה עוד ששני עדים אלה הוזמנו להעיד כעדים רגילים ולא כמומחים.

 

העוררים לא נחו ולא שקטו בענין זה, והגישו בקשה נפרדת מיוחדת לזימונם של שני עדים אלה בנימוק שעדותם חשובה להוכחת גרסתם של העוררים.

 

בהחלטה שניתנה ביום 18/4/02 נדחתה שוב בקשה זו של העוררים, מן הטעמים שצויינו לעיל.

 

6.         עד ראשון מטעם העוררים הינו מר עודד קרני.

תצהיר שהוגש מטעם העוררים לא היה של מר עודד קרני לבדו, אלא שלו ביחד עם גב' ג'נין שטראוס. מעין הצהרה משותפת של שני עדים המצהירים ביחד על עובדות ועל טענות כאלה ואחרות.

נקדים את המאוחר ונציין כי במהלך הדיון, לאחר השלמת עדותו של מר קרני, הודיע עו"ד שוחט, ב"כ העוררים כי הוא מוותר על השמעת עדותה של גב' שטראוס. לכן, יש להתייחס לתצהיר כאל תצהיר של מר קרני לבדו.

מר קרני חוזר בתצהירו על עובדות וטענות הכלולות בערר, כמצוין לעיל, מוסיף ומציין, כי במקביל לרכישת המקרקעין מחברת דיור נוהלו מגעים עם עירית אשקלון על מנת לקבל את הסכמתה ואת תמיכתה בהקמת הפרוייקט שחברת גולף התכוונה להקים באשקלון. (ראה סעיף 8 לתצהיר).

 

בהמשך, סעיף 11 לתצהיר, מוסיף מר קרני ומציין, כי חברת גולף הגישה גם בקשה למשרד התיירות על מנת לקבל את המלצת המשרד להכיר בפרוייקט כ"מפעל  מאושר".

 

בסעיף 12 לתצהיר מציין מר קרני כי מרגע רכישת המקרקעין מחברת דיור, סווגו המקרקעין על ידה במאזנה כמלאי עסקי.

 

בהמשך (סעיף 14) מציין מר קרני, כי בשנת 1991 התקיימו מגעים עם מנהל מחוז ירושלים במינהל מקרקעי ישראל ונתקבלה הסכמה עקרונית שהקרקע הנדונה תוחכר לחברת גולף.

 

בהמשך (סעיף 15) מציין מר קרני כי מיד לאחר רכישת המקרקעין נוצר קשר עם בנק דיסקונט שאישר את הליווי לפרוייקט.

 

בהמשך (סעיף 27) מציין מר קרני כי ההתארגנות לקראת הקמת הפרוייקט כללה הסכמים עם משרדי אדריכלים ומתכננים וכן קשרים עם עירית אשקלון.

חברת גולף ניהלה פעילות שיווקית נרחבת בארץ וגם בעולם וגם העסיקה חברות פרסום.

 

על כל אלה, חברת גולף מכרה לאנשים שונים מספר רב של יחידות דיור בפרוייקט, בהיקף של 5 מיליון דולר. בקשר לכך הכינה מערכת של חוזים והסדירה מינויים למועדון הגולף שהולך לקום.

 

החברה גם ניהלה מו"מ עם מספר חברות קבלניות בקשר להקמת הפרוייקט.

 

בהמשך (סעיף 28) לתצהיר מצהיר מר קרני שלחברה נכסים רבים פרט למקרקעין, נכסים שאינם טפלים לצורך ייצור הכנסתה של החברה, ולכן אין לומר כי החברה הינה איגוד מקרקעין בהתאם לחוק.

 

בסעיף 28.7 של התצהיר מגיע מר קרני למסקנה כי: "מבחינה כלכלית הנכס שרכשה חברת שקד איננו קרקע אלא פרוייקט שהוא מכלול הכולל בתוכו רעיון, תכנון, קרקע, שיווק, מימון ועוד...".

 

7.         לשאלות שהוצגו למר קרני על ידי עו"ד שילה, ב"כ המשיב, בחקירה נגדית, השיב מר קרני ואמר (עמ' 18 בישיבה מיום 4/6/02), "אני לא רואה חשבון במקצועי, אני גם לא כלכלן, אני בין מקימי חברת גולף ... נכון שחברת גולף רכשה בשנת 1991 קרקע באשקלון מחברת דיור ב.פ. ... נכון שעל הקרקע של דיור ת.ב.ע שונה מהת.ב.ע לגבי המגרש של המינהל, שאותה גולף לא רכשה".

בהמשך (עמ' 22) מציין מר קרני, כי היה דיווח מטעמם למס שבח על העסקאות עם רוכשי הדירות. בקשר לכך אישר מר קרני מסמך שנשלח על ידם לשלטונות מס שבח. הוגש בפנינו וסומן מש/3.

ממסמך זה עולה, כי רוכשי הדירות חתמו על "טופס הרשמה", ובמכתב מש/3 צוין, כי "חסרים עדיין פרטים מהותיים כגון תאריך המסירה ומועדי התשלום. כמו כן, חסרים הפרטים הנובעים מתוכנית בניין ערים שכן התוכנית המאפשרת את הקמת הכפר טרם אושרה".

 

בהמשך עדותו (עמ' 24) משיב מר קרני ואומר: "היה הסכם עם עירית אשקלון. מתי הוא נחתם אני לא זוכר ... גם אני ניהלתי את המגע עם עירית אשקלון בשלב מסוים היו מעורבים עוד גורמים נוספים. היו מספר הסכמים עם עירית אשקלון ... עכשיו אני רואה בקלסר שיש התחייבויות חד צדדיות כלפינו ותרשומות על סיכומים, אבל אני לא מוצא מסמך שחתום על ידי שני הצדדים ... אני לא זוכר אם ראיתי אישור של  מועצת העיר."

 

בהמשך עדותו (עמ' 24) אומר מר קרני: "נכון שהמלצה של משרד התיירות היא בין השאר לצורך קבלת אישור למפעל מאושר. נכון שבמועדים הרלבנטיים לא היה עדיין אישור למפעל מאושר. נכון שאז, במועדים הרלוונטיים, טרם הגשנו בקשה למפעל מאושר". בהמשך (באותו עמוד) משיב מר קרני ואומר: "דברי שהקרקע סווגה כמלאי עסקי אני למד מדברים שאמר לי רואה החשבון ...  בתקופה הרלבנטית בין ההסכם הראשון לשני, היו פקדונות של רוכשים, אבל עדיין לא היו הכנסות של ממש".  

 

8.         בישיבה שהתקימה בפנינו ביום 10/7/02 ביקש עו"ד שוחט להקרין בפני הועדה קלטת, שנתקבלה כראיה, במהלך עדותו של העד קרני.

הסכמנו לכך, ואכן הקלטת הוקרנה בפנינו. מסתבר, שקלטת זו הוכנה כדי לעניין באמצעותה רוכשים לפרוייקט המתוכנן. בקלטת רואים את המקום המיועד להקמת הפרוייקט ונשמעים דברי הסבר על מטרות הפרוייקט והתכנון המיועד.

אומר מיד, כי הקרנת הקלטת כחלק מהראיות היתה מיותרת, כפי שהיו דברים אחרים מיותרים במהלך הבאת הראיות, וחבל שעו"ד שוחט לא שעה לבקשתנו לוותר על הקרנת הקלטת. מן הראוי לציין שבסיכומי טענותיו בפנינו, עליהם אעמוד להלן, אין עו"ד שוחט עצמו סומך על הקלטת או מזכיר אותה כלל).

 

9.         לאחר מכן, נחקר מר קרני על ידי עו"ד שרון ב"כ חברת שקד.

 

לשאלת מר שרון, השיב, מר קרני ואמר כי אכן לאחר שחברת שקד רכשה את המניות ממר קרני ושטראוס לא בוצעו מכירות נוספות.

 

בחקירה חוזרת לשאלות עו"ד שוחט השיב מר קרני ואמר (עמ' 46 בישיבה מיום 15/7/02): "החברה (שקד) הפסיקה את המכירות אחרי אוגוסט 1993 כי חברת שקד העדיפה לבסס את מימון הפרוייקט על הנפקה בבורסה ולא על מכירות, בניגוד לדעתנו".

 

10.       העד מטעם העוררת חברת שקד הוא עו"ד ארי וקסלר ששימש כעו"ד של חברת שקד בזמנים הרלוונטיים.

לדבריו, הוא מטפל בענייניה של חברת שקד החל משנת 1990 והוא טיפל גם בעניין ההשקעה בחברת גולף. ידוע לו, כי בעת רכישת המניות היתה ברשות חברת גולף קרקע שנרכשה מחברת דיור לצורך הקמת כפר גולף. בהמשך עדותו (עמ' 52) אומר עו"ד וקסלר: "היו הסכמים עם משווקים שימכרו יחידות נופש בכפר הגולף והיו הסכמים עם רוכשים. כמה עשרות בודדות. בסביבות 30 - 40 שכבר נחתמו עם רוכשים פוטנציאליים ליחידות בכפר הגולף. היה גם הסכם עם אדריכל ישראלי, ישראל ברכה. הוא היה אמור לעשות את הניסוח של הת.ב.ע. שתשנה ממצב של 1,800 דירות רגילות למצב של כפר גולף עם מלון".

עו"ד וקסלר חוזר בעדותו על הקשרים וההסכמים שנעשו על ידי חברת גולף כפי שמר קרני סיפר בעדותו כמצוין לעיל.

 

על אי הוצאתו של תכנון כפר הגולף אל הפועל אומר עו"ד וקסלר את הדברים הבאים (עמ' 53): "בשלב מסוים, אם אינני טועה, בתחילת שנת 95, מסיבות שאינני יודע אותן, קיימה מבקרת המדינה ביקורת במינהל מקרקעי ישראל, וחשבה שנפלו פגמים בתבונה ובשיקול הדעת של המינהל במתן ההרשאה, גם לגבי עניינים שקשורים בביצוע עיסקת ההרשאה. ברגע שמבקרת המדינה מצביעה על פגם, אנשי המינהל קופאים על שמריהם וניצלו בטענות שונות כדי למנוע את ביצועה ההרשאה. בסופו של דבר, חזרתו של המינהל מהסכם ההרשאה, הוא שמנע את ביצוע והשלמת פרוייקט כפר הגולף, ובגלל שחברת גולף לאורך השנים דבקה בביצוע הפרוייקט ולא הסכימה לבנות שכונת מגורים, לכן מצבה של חברת גולף הגיע לכך שהיום קיים ספק ביכולת הפרעון שלה". 

 

בהמשך עדותו (עמ' 2 בישיבה מיום 12/12/02), אומר עו"ד וקסלר: "לאחר ששטח הקרקע שרכשה גולף אשקלון מדיור ב.פ., הועמד על 340 דונם וביחד עם השטח שהוקצא לגולף אשקלון על ידי המינהל היה 450 דונם. השטח הכולל הוא כ- 800 דונם". ובהמשך (עמ' 3 באותה ישיבה): "נכון שמתוך 340 הדונם היה שטח מסוים ... שהיה קרקע חקלאית". בהמשך (עמ' 6 באותה ישיבה): "היתה השפעה של המיתון על הפרוייקט ... גם לאינתיפאדה היתה השפעה על אי הצלחת הפרוייקט".

 

11.       העורר דב שקד העיד בפנינו ואף נתן תצהיר במקום חקירה ראשית.

בתצהירו חוזר מר שקד, בדרך כלל, על טענות שהועלו בכתב הערר וגם על דברים שנאמרו על ידי העד קרני.

מר שקד חוזר על הטענות בדבר התוכניות של חברת גולף, על הקשרים עם אדריכלים, משרד התיירות, בנק דיסקונט וכן מציין את תחילת מכירות יחידות דיור למשתכנים שונים.

 

מר שקד מוסיף גם הוא ומציין, (סעיף 20 לתצהיר) כי 99 אחוז מהמקרקעין סווגו כמלאי עסקי בדו"חות החברה.

 

בסעיף 25 לתצהיר, מציין מר שקד, כי "החברה קיבלה אישורים מפקיד שומה תל אביב להקפאת חוב מס שבח לאור היותה חברה קבלנית שבונה כפר גולף שהכנסותיה ממכירות יחידות דיור ידווחו כהכנסה מעסק".

 

בסעיף 28 לתצהיר, מציין מר שקד, כי "לחברה היו אלפי פעולות בספרים המעידות על פעילות ניהולית אדמיניסטרטיבית שיווקית ותכנונית רבה".

 

כן חוזר ומציין מר שקד על המגעים שהיו עם עיריית אשקלון בקשר להקמת כפר הגולף. מר שקד מתיחס ל "נכסים לא מוחשיים" של החברה שהם בעלי שווי כספי ניכר, (סעיף 67 לתצהיר). כמו כן, מציין מר שקד (בסעיף 72) , כי לחברה ריהוט וציוד רב.

 

12.       מר שקד נחקר על תצהירו על ידי עו"ד שילה, בא כוח המשיב.

העד הסכים כי אכן היו שינויים בתכנון הפרוייקט. בעיקר לאחר שמבקרת המדינה מתחה ביקורת על העיסקה של הקצאת מגרש הגולף וביקרה את פעולות המינהל בנושא ההקצאה (עמוד 54 לפרוטוקול מהישיבה 20.2.03).

 

שאלות רבות נשאלו בקשר לפעולות הבניה, תחילתן והפסקתן. לא נראה לי שהיה צורך בשאלות הרבות הללו לענין העומד בפנינו, דהיינו: לגבי השאלה אם מדובר באיגוד מקרקעין, אם לאו.

 

בשלב זה, ביקש עו"ד שוחט, כי הוועדה תיסע לאשקלון ותסייר במקום שעמד להיות מוקם כפר הגולף. לא ראינו צורך בכך ודחינו בקשה זו.

 

13.       במסגרת הראיות, הגישו העוררים גם חוות דעת של מומחה – מר אמיר שטיין, שהוא רו"ח וכלכלן.

 

בחוות דעתו, מציין מר שטיין, כי ממסמכים שעמדו לרשותו עולה, כי  לחברת גולף נכסים בלתי מוחשיים רבים ובעלי שווי כספי רב. בהמשך חוות הדעת (סע' 5) מציין המומחה: "המאזן משקף רק אותם פריטים המוכרים והנמדדים לפי כללים חשבונאיים מקובלים... מכאן שחלק ניכר מהרכוש הבלתי מוחשי של הגוף המדווח עלול שלא למצוא את ביטויו בדוחות הכספיים".

ובהמשך (באותו סעיף) : "שווי החברה נקבע על פי שוויה כעסק חי ובמרבית המקרים, שוויה של החברה גבוה יותר משווים המצרפי של נכסיה המוחשיים."

 

כנכסים האחרים שאינם מקבלים ביטוי כספי במאזן, מונה המומחה שטיין את הנכסים הבאים (סעיף 6 לחוות הדעת): מגעים עם בנק דיסקונט, התקשרויות עם אדריכלים, מגעים עם עיריית אשקלון, הכנת מערך חוזים, ביצוע פעולות שיווק ותשלום עמלות לסוכנים בגין מכירות, התחייבויות לרוכשים, אישור בנק למתן אשראי, החלטת מינהל מקרקעי ישראל, תשתית ניהולית להפעלת החברה, תשתית של מערך חוזים עם הרוכשים, הבנות עם הרשויות – עיריית אשקלון, מינהל מקרקעי ישראל ומשרד התיירות וכן התקדמות תכנונית של המיזם.

 

בהמשך בסעיף 7 של חוו"ד מציין מר שטיין: "מקריאת הדו"חות עולה כי מדובר בחברה המקימה כפר נופש באשקלון. הנכס העיקרי המופיע במאזני החברה הוא קרקע".

 

בסעיף 7 (ח) לחוות הדעת מציין המומחה, לאמור: "לדעתי אין לבסס את ההחלטה בשאלה מה עיקר נכסיה של החברה אך ורק על בדיקת הנכסים הרשומים בדו"חות הכספיים בלבד ולא ניתן להתעלם מנכסיה החוץ מאזניים של החברה כגון: התחייבויות רוכשים לקניה, לאחזקה, למינוי גולף להסכמיה עם מתכננים ויועצים להתקדמות בשינוי התב"ע, הסכמיה עם הרשויות ועוד."

 

14.       מר שטיין נחקר על חוות דעתו על ידי עו"ד שילה, בא כוח המשיב.

 

בתשובה לשאלה, הסכים מר שטיין כי אין לו השכלה משפטית והוסיף ואמר: "נכון שלשאלה אם יש או אין נכס, יש גם השלכה משפטית. נכס יכול לשאת רווחים גם אם הוא לא כלול במאזן, אבל הרווחים יקבלו ביטוי בדו"ח רווח והפסד בעתיד. בשלב שבו היו העסקאות, הפרוייקט טרם הגיע לשלב הנבת הכנסות. (עמוד 2 בישיבה מיום 19.12.02).

 

בתשובה לשאלה אחרת, אמר מר שטיין: "בחוות דעתי לא נתבקשתי לקבוע את שווי הנכסים, אלא האם קיימים נכסים כאלה והאם יש להם שווי משמעותי. לכן לא קבעתי שיווי".

 

 

 

בהמשך עדותו, (עמוד 5 לפרוטוקול מן הישיבה 19.12.02), אומר המומחה:

 

"במקרה הנדון לא נערך דו"ח רווח והפסד וזה לא רק משום שלא היו הכנסות, אלא משום שעלות המקרקעין בתוספת ההוצאות שיוחסו לה, לא עלו על שווי השוק של הפרוייקט. כאשר פרוייקט כן מניב הכנסות מקובל לעשות דו"ח רווח והפסד. נכון שביום העסקאות לא היו הכנסות." (עמוד 5)

 

לשאלה בחקירה חוזרת של עו"ד שוחט, אם ביום העסקאות הנכסים הניבו תקבולים, השיב העד בחיוב.

 

עד כאן כל הראיות שהובאו מטעם העוררים.

           

15.       מטעם המשיב העידו מר משה הר-שמש, מפקח שומת מקרקעין במשרד מיסוי מקרקעין בבאר-שבע, ומר ישראל בן-כנען, מנהל מיסוי מקרקעין באיזור באר-שבע.

שניהם המציאו תצהירים במקום חקירה ראשית.

 

כמו כן, המציא המשיב חוות דעת של מומחה – גב' אורנית קלרו, רו"ח ושמאית מקרקעין.

 

בתצהירו כלל מר הר שמש, עובדות  שנודעו לו במהלך תפקידו כמפקח. ברם, בחלק גדול של התצהיר, הוא חיווה את דעתו בשאלות שונות, כמסקנות מן העובדות.

עו"ד שוחט, ביקש למחוק מן התצהיר את כל הסעיפים הכוללים חוות דעת. קיבלנו בקשה זו והורינו, כי אכן יש להתייחס רק לחלק העובדתי של התצהיר ואין מקום לסעיפים רבים בתצהיר הכוללים חוות דעת, (ראה החלטה שניתנה על ידינו, לעניין זה ביום 8.1.03).

 

מר הר-שמש מפנה בתצהירו למכתב מיום 18/08/96, שנשלח ע"י עו"ד וקסלר לשלטונות מס שבח (נספח ב' לתצהירו של מר הר-שמש) ובו הוא מציין, כי בגין העסקאות הללו יחול סעיף 50 לחוק והמס ייגבה לפי פקודת מס הכנסה.

 

עוד מוסיף ומציין עו"ד וקסלר במכתב הנ"ל: "למעשה טרם נחתם הסכם בר תוקף ביחס ליחידות הנ"ל וזאת בשל העדרה של תוכנית בנין עיר מאושרת ובשל גורמים נוספים אשר אינם מאפשרים השלמת התכנון וידיעה ביחס לאופן בו ייבנה הפרוייקט.

לאמיתו של דבר כל שקיים ביחס ליחידה הנ"ל הוא בקשת רכישה אליה צורף נוסח של הסכם מכר, אשר אמור היה להיכנס לתוקף, במידה ואכן היה הפרוייקט מתממש באופן שבו ציפו שהתממש."

 

מר הר-שמש מפנה בתצהירו גם לכתב תביעה שהוגשה על ידי אחד מרוכשי הדירות למתן צו אכיפה ולכתב הגנה שהוגש כתשובה לכתב התביעה על ידי עו"ד וקסלר , כבא כוח חברת גולף. (צורפו כנספחים ג' ו – ד' לתצהירו של הר-שמש)

 

בסעיפים 7 עד 11 של כתב ההגנה הזה צויין: "התובעים הינם חלק מקבוצה אשר לה הוצעה בזמנו בשנת 1993 – בשלב בו היה פרוייקט כפר הגולף בשלב קונספטואלי, ותכניותיו היו בגדר מתאר רעיוני בלבד – האפשרות לרכוש אופציה לרכישת יחידות בכפר הגולף אם וכאשר יוקם.

בשל היות הפרוייקט בחיתוליו, ומשום שלא היה ברור כלל אותו זמן האם ניתן יהיה לממשו ואם כך מה תהא מתכונתו המדוייקת, חתמו התובעים על מסמך שלא הוצג על ידם בפני בית המשפט הנכבד – אשר כונה "תביעה לרכישת יחידה בכפר הגולף שיוקם באשקלון". רצ"ב נספח א'.

מסמך זה שהוסתר מבית המשפט הנכבד ולא בכדי, היווה את היסוד והבסיס להתקשרות שבין הצדדים מסמך זה הגדיר במילים מפורשות את זכויות הצדדים וקבע כי כנגד תשלום צנוע של דמי הרשמה תקום לתובעים הזכות לרכוש יחידות בכפר הגולף, אם וכאשר יתקיימו תנאים מתלים שעיקרם; אישורה של תב"ע במתכונת הרעיונית שגובשה על ידי הנתבעת אותה עת, ומתן היתרי הבניה לבניית הפרוייקט במתכונת זו.

מנגד, נקבע כי במידה ולא תאושר תב"ע כאמור תוך 12 חודשים, תקום לתובעים הזכות לבטל את בקשת הרכישה ולקבל כספם חזרה בערכים ריאלים. למותר להבהיר, כי בדיוק בשל עתידו התכנוני המעורפל של הכפר הוקנתה לתובעים הזכות לנתק את הקשר עם הפרוייקט בקלות רבה תוך הבטחת הזכות לקבלת כספם. ראוי להדגיש כי על מנת להבטיח את האפשרות של הרוכשים לנתק הקשר ביעילות הובטחו כספים ההרשמה על ידי ערבויות בנקאית. ערבויות אלה חודשו מפעם לפעם והינן תקפות עדיין.

"הסכמי הרכישה" ויתר המסמכים שצורפו לתביעה לסעד זמני, היו מסמכים נלווים אשר הגדירו את אופן ההתקשרות שתחול בין הצדדים אם וכאשר יתממשו התנאים המתלים וניתן יהיה לבנות את הפרוייקט במתכונת המקורית. במילים אחרות, לא מדובר היה, בהסכמים תקפים אותם ניתן כיום לאכוף, כי אם במסמכים שאמורים היו להיכנס לתוקפם אם אכן יצא הפרוייקט לפועל במתכונת שתאפשר מימושם."

 

מר הר-שמש נחקר ארוכות, בחקירה נגדית, על ידי עו"ד שוחט בא כוח העוררים, על חלקו בהוצאת השומות במקרה הנדון ועל מה היו מבוססות השומות הללו.

 

העד גם נשאל על מהות השומה ומדוע נקב העד בסכום המס כפי שנקב.

 

לשאלת עו"ד שוחט, אישר העד, כי אכן שלח שומות לגבי העיסקאות שנעשו עם רוכשי הדירות. העד אישר, כי אכן לא התייחס, במסגרת הוצאת השומה, לנכסים חוץ מאזניים.

 

לא התייחסתי לחלק גדול מן השאלות שהתשובות עליהן לא נראו בעיני כראויות להתייחסות, לצורך מתן פסק הדין על ידינו, דהיינו לשאלה אם חברת גולף היתה בעת ביצוע ההסכמים עם חברת שקד, איגוד מקרקעין, אם לאו.

 

16.       מר ישראל בן כנען, ציין בתצהירו מדוע נתן את ההחלטה בהשגה, כפי שנתן. הוא חוזר ואומר, כי נראה לו, על פי העובדות שהיו בפניו, כי מדובר בעיסקה של איגוד מקרקעין, וגם אם היו נכסים אחרים, היו אלה טפלים למטרה העיקרית שלשמה הוקמה החברה.

 

גם מר בן כנען, נחקר ארוכות על ידי עו"ד שוחט, בא כוח העוררים.

 

הוא השיב ואמר, כי הוא מסכים כי החברה תיכננה להקים ולנהל כפר גולף. הוא לא זכר את מספרי הגוש והחלקה של המגרשים. חזר וטען, כי כל הזכויות של חברת גולף הן זכויות במקרקעין וכי לא ראה  לסיווג של מלאי עסקי, כל משמעות.

 

לשאלה אחרת של עו"ד שוחט, השיב ואמר: "אם נכסים שקיימים לא מופיעים במאזנים, אז זה לא תקין. אני בוחן נכסים לגופם, בין אם הם מופיעים במאזנים ובין אם לא." (עמוד 33 לפרוט' מהישיבה ביום  9.2.03).

 

בהמשך מוסיף מר בן-כנען: "לצורך קביעה אם מדובר באיגוד מקרקעין, אני לוקח בחשבון כל דבר שאני סבור שיש לקחת בחשבון לעניין זה. ההחלטה מתייחסת לכל מה שנטען בהשגה. אני לא התעלמתי מנכסים שלא מופיעים במאזני החברה."

 

לשאלה אחרת, השיב מר בן-כנען, (עמוד 36 באותה ישיבה): "הנכסים שהוזכרו בהשגה, הם לא משמשים ליצור הכנסה. גם אם משמשים בהכנסה, הם טפלים וזניחים..."

 

לשאלה מדוע לדעתו הוציא מס הכנסה בגין העיסקאות הנדונות שומות חילופיות, השיב ואמר: "אני לא יודע מה היה הנימוק של מס הכנסה להוצאת השומות החילופיות... הקביעה שלי טובה גם להיום. לא שיניתי את דעתי  עד היום לגבי התשובה בהשגה."

 

גם עד זה נשאל שאלות רבות, שאינן צריכות, ולכן לאחר חקירה ארוכה ומייגעת ניתנה על ידינו החלטה, כי: "יש הרחבה של היריעה שלא לצורך ואנו חוזרים ופונים לעו"ד שוחט שיצמצם את שאלותיו לשאלה העיקרית , דהיינו – אם לאור הראיות שהובאו על ידי הצדדים בתיק זה, החברה היא איגוד במקרקעין על פי ההלכות המשפטיות". (ראה החלטה בעמוד 43 באותה ישיבה).

 

17.       המומחית  מטעם המשיב,  גב' אורנית קלרו, מציינת בחוות דעתה שהוגשה בפנינו, כי: "נכסי המקרקעין מהווים את רובם המוחלט של נכסי חברת גולף... אין כל דוחות רווח והפסד בשנים 1993, 1994 ... מכאן עולה המסקנה כי הנכסים הנוספים אינם מפיקים כל הכנסה".

בהמשך חוות הדעת, (סעיף 8) מסתמכת המומחית על דו"חות כספיים של החברה ליום 31.12.94, וקובעת כי החברה עצמה מציינת כי אין לה הכנסות מעסק.

 

אשר לעיסקאות עם  רוכשי הדירות, מציינת גב' קלרו, כי מדובר בקבלת פיקדונות, אשר הקונים היו זכאים לקבלם בחזרה אם בניית הפרוייקט לא תוצא אל הפועל.

 

גב' קלרו, אף היא מתייחסת לטענות–הודאות – של חברת גולף בכתב ההגנה שהוגש על ידי חברת גולף לכתב תביעה שהוגש על ידי אחד מן הקונים, הוא כתב ההגנה עליו סומך מר הר-שמש ושצורף כנספח לתצהירו, כי ההסכמים עם הרוכשים לא היו הסכמים תקפים.

 

בדברי הסיכום, בחוות הדעת, מציינת גב' קלרו לאמור: "לחברה, על פי הצהרותיה ועל פי דו"חות רווח והפסד, אין כל הכנסות. אציין, כי יש שנים בהן לא הוכנו דו"חות רווח והפסד ולפיכך, ברי כי אין בשנים אלה הכנסות.

 

מבדיקת הדו"חות הכספיים של החברה במועדים של הקצאת המניות (העסקאות הנדונות), מתברר כי הרוב המוחלט של הנכסים הינם מקרקעין, כאשר נכסיה הנוספים בסכומים זעומים ביחס לכל הנכסים ואינם משמשים לאיגוד ליצור הכנסתו."

 

18.       ביום 18.12.02, הומצאה  לביהמ"ש, על ידי בא כוח העוררים, הודעה ובה צויין: "לאחר עיון מעמיק בחוות דעתה של המפקחת הארצית במיסוי במקרקעין, נציבות מס הכנסה, רו"ח אורנית קלרו, החליטו העוררים לוותר על הזמנתה לחקירה נגדית... וזאת מאחר שחוות דעתה הוגבלה לשאלה מה הם נכסיה של חברת גולף אשקלון, כאמור בדוחותיה הכספיים. בעוד שעיקר טענות המבקשים מתייחסות לנכסים שאינם מוצגים בדוחותיה הכספיים, וכידוע הגדרת המונח, "איגוד מקרקעין", בחוק מתיייחסת לכלל נכסיה של החברה...".

 

עד כאן כל הראיות שהובאו בפנינו.

 

19.       באי כוח הצדדים, הגישו בפנינו את סיכומי טענותיהם בכתב.

 

בא כוח העוררים, צירף לסיכומים שהוגשו בפנינו נספחים, פרט ובנוסף לכרך נספחים נפרד שכלל הפניות למסמכים שונים וכן להלכות שנפסקו בבתי משפט  ולספריהם של מחברים בתחום מיסוי מקרקעין.

 

ואלה, בעיקרן, הטענות שהועלו על ידי בא כוח העוררים:

 

א.         בחלק העובדתי, חוזר ומציין בא כוח העוררים את העובדות, כפי שעלו בכתב הערר וכפי שצויינו בדבריהם של העדים קרני ושקד, דהיינו - הקמת חברת גולף, מטרותיה, רכישת הקרקע מחברת הדיור, שינוי ההסכם מרכישת 680 דונם ל – 340 דונם, החלטת מינהל מקרקעי ישראל, החלטה שבוטלה לאחר מכן. המגעים עם עיריית אשקלון, אישור ליווי פיננסי מבנק דיסקונט , הסכמים עם משרדי אדריכלים ועם קבלנים ומתכננים למיניהם.

 

כמו כן, מציין בא כוח העוררים, את ההסכמים שנחתמו עם רוכשי דירות בפרוייקט כפר גולף.

בא כוח העוררים מציין את שני ההסכמים נשוא העררים, דהיינו – הסכם מיום 25.8.93 עם חברת שקד והסכם מיום 6.4.94 לגבי יתרת מניות החברה.

 

ב.         בסעיף 15 לסיכומים טוען עו"ד שוחט: "היום הקובע לצורך בחינת השאלה האם סיווגה של החברה היא איגוד מקרקעין, אם לאו, הוא המועד שבוצעו העסקאות עם שקד נתנאל... משמעות הדבר היא, שהמבחנים המשפטיים שהוגדרו בחוק יופעלו ליום הקובע."

 

ג.          עו"ד שוחט, מצטט את סעיף 1 לחוק המגדיר מהו איגוד מקרקעין, וטוען כי השאלה המשפטית הנכונה היא: "האם לחברה היו ביום הקובע נכסים שאינם נכסי מקרקעין, ואם היו לה נכסים כאלה, האם הם מוציאים את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין, או שמא, הם נכללים באחד הסייגים שקבע המחוקק בהגדרת איגוד מקרקעין, או אז הם אינם נחשבים כנכסי האיגוד". (סעיף 20 לסיכומים).

 

ד.         "השאלה המשפטית היא כיצד יש להגדיר את המונח "נכס" שבהגדרת "איגוד מקרקעין" : ... אין בחוק כל הגדרה למונח "נכסים".... כאשר אנו פונים לסעיפים אחרים בחוק, אנו למדים שהמונח נכס מפורש באופן הרחב יותר האפשרי וכולל בתוכו את כל סוגי הנכסים האפשריים, מוחשיים  ולאא מוחשיים, בין אם הם רשומים במאזן ובין אם לא, מכל מין וסוג שהוא." (ראה סעיפים 22 עד 25 לסיכומים).

על טענה זו שיש לפרש את המונח נכס שבהגדרת איגוד מקרקעין באופן רחב, חוזר מר שוחט בסעיף 29 לסיכומים.

 

ה.         לחברה היו נכסים פרט ובנוסף לנכסי המקרקעין שהוחזקו על ידה, וכאלה גם נכסים שלא נכללו במאזנים. כל הנכסים האלה יוצרים יחד את פרוייקט כפר הגולף.

 

נכסים אלה, כוללים את כל הנכסים כפי שפורטו בחלק העובדתי של הסיכומים, דהיינו – המגעים עם עיריית אשקלון, עם המנהל, עם הבנק, עם האדריכלים וכדומה וכן העיסקאות עם רוכשי הדירות.

 

לעניין זה סומך עו"ד שוחט על פסק הדין בעניין אטנר ומצטט (בסעיף 32 לסיכומים) את החלק המהותי של פסק הדין.

 

ו.          אין לסמוך על חוות דעתה של גב' קלרו שהיא אחת מעובדות המשיב ואינה יכולה למסור חוות דעת מומחה מטעם המשיב. פרט לכך, חוות דעתה של גב' קלרו מתייחסת רק לנכסים המוצגים בדוחות הכספיים של החברה, למרות שטענת העוררים מפרטת קיומם של נכסים חוץ מאזניים, המוציאים את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין. כמו כן, אין לסמוך על עדותם של מר הר- שמש ומר בן- כנען.

 

ז.          נכסי החברה משמשים לייצור הכנסתה ואינם טפלים למטרותיה. רוכשי דירות הפקידו כספים בידי החברה וחוזי מכר, עתידים היו להניב הכנסות של מיליוני דולרים לחברה (סעיף 39 לסיכומים). בעניין זה סומך שוב מר שוחט על פסק הדין בעניין אטנר.

 

ח.         יש לסמוך על חוות דעתו של המומחה רו"ח שטיין הקובע: "כי לחברה היו סמוך לביצוע העסקאות נכסים, שאינם מקרקעין, שלא קיבלו ביטוי בדוחות הכספיים, הערוכים על פי כללי חשבונאות מקובלים... נכסים אלה משמעותיים לפעילותה של החברה ולייצור הכנסות בעתיד".(סעיף 44 לסיכומים).

 

ט.         "הנכס העיקרי של החברה לא היה מקרקעין, אלא פרוייקט כפר גולף, אשר כלל בתוכו, לצד המקרקעין, שורה ארוכה של נכסים... ביום הקובע החברה לא היתה חברת גוש חלקה, או חברת בית אלא חברה בעלת פעילות עסקית" (סעיף 48 לסיכומים).

 

י.          המקרקעין סווגו במאזנה של החברה כמלאי עיסקי וההלכה היא כי איגוד שבבעלותו מקרקעין המסווגים אצלו כמלאי עיסקי, כלל וכלל איננו איגוד מקרקעין (סעיף 50 לסיכומים).

 

יא.       "בניגוד מוחלט להחלטת המשיב בהשגה, החליט פקיד שומה ת"א, כי גולף אשקלון איננה איגוד מקרקעין והוציא לעוררים שומות בהתאם..." (סעיף 53 לסיכומים).

 

יב.        העוררים עשו מאמצים לזמן לעדות את עו"ד בנדל, סגנית נציבה ומנהלת המחלקה המשפטית שבנציבות מס הכנסה וכן את מר אבו ראזק, סגן נציב ומנהל המחלקה המקצועית בנציבות מס הכנסה, אך "למרבה הצער" קיבלה הוועדה את התנגדות המשיב לזימונם של העדים האלה.

לאור התנגדות המשיב לזימונם של העדים האלה "יהיה זה עיוות דין נורא אם תתקבלנה טענות המשיב שפעל בחוסר תום לב על מנת להסתיר מהוועדה הנכבדה את שהוא חפץ להסתיר, ועל מנת להאיר בפניה את מה שנוח לו שתראה.

(סעיפים 54 ו55 לסיכומים בכתב).

 

יג.        יש לסמוך על עדויותיהם של מר קרני ומר שקד וכן יש לסמוך על עדות המומחה מר שטין ויש לדחות כבלתי נכונות ובלתי מהימנות את עדותם של מר הר שמש ומר בן כנען.

 

יד.        "לסיכום, כל האמור לעיל, לא זה התיק המתאים ליצירת הלכה חדשנית אותה מבקש המשיב לקבל ע"ח העוררים... גולף אשקלון לא היתה ביום הקובע איגוד מקרקעין מובהק אותו התכוון המחוקק למסות ויהיה זה עיוות דין חמור, אם בסופו של יום תחליט הוועדה הנכבדה לקבל את טענות המשיב".

 

טו.       יש לכן, לקבל את הערר ולאור הדיונים הרבים והממושכים שהתקיימו - יש לחייב בשכר טרחה שלא יפחת מ – 150% מהתעריף המינימלי שנקבע בכללי לשכת עורכי הדין.

 

20.       חברת שקד הגישה אף היא סיכומים קצרים. אך אין בסיכומים תוספת משמעותית כלשהי על סיכומי טענות העוררים קרני ושטראוס.

 

 

 

21.       טענותיו של עו"ד שילה, בא כוח המשיב, בסיכומים בכתב שהוגשו על ידו בפנינו, הינן, בתמצית, כדלקמן:

 

א.         בעת פעולות המכר וההקצאה בהתאם להסכם שבין חברת גולף לחברת שקד, הייתה חברת גולף איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק, משום שלא היו בידיה נכסים נוספים לנכסי המקרקעין, ומכל מקום נכסים כאלה, אם היו, לא שימשו בייצור של הכנסה. (סעיף 6 לסיכומים).

 

ב.         הפעילות העיסקית של חברת גולף, שבא כח העוררים סומך עליה, לא רק שהיא נותרה במישור הרעיוני בלבד ולא הגיעה למימוש בעולם המעשה, אלא שאין מקום, על פי הגדרת "איגוד מקרקעין" בהתאם לחוק, להתחשב בה. (סעיף 7 לסיכומים).

 

ג.          יש לסמוך על חוות דעתה של המומחית גברת קלרו, שלא נסתרה ושקבעה שלא היו לחברת גולף הכנסות בשנים הרלוונטיות לעניינינו.

 

ד.         אשר לסכומים שנתקבלו מרוכשי יחידות דיור, הנה, גם על פי ראיות שהובאו מטעם העוררים, לא נתקבלו סכומים אלה כהכנסות, אלא כפיקדונות בלבד (סעיף 12 לסיכומים).

 

ה.         לנכסים שהעוררים סומכים עליהם אין כל ערך וממילא לא יכלו להפיק כל הכנסה.

 

ו.          החוזים והתוכניות הנטענים על ידי העוררים כנכסים, נעשו כאילו נרכשו 680 דונם מחברת הדיור, שעה שברור שהרכישה צומצמה ל-340 דונם.

 

ז.          אין כל התאמה בין החוזים והתוכניות לת.ב.ע התקיפה במקום.

 

ח.         המומחה מטעם העוררים, מר שטיין, איננו משפטן ולכן אין בסמכותו לקבוע אם היו לחברת גולף נכסים נוספים במובן החוק. המומחה שטיין לא בדק אם אותם נכסים הניבו הכנסה, אם לאו. לו היה בודק היה מגיע למסקנה שאותם נכסים אינם יכולים להניב הכנסות כלשהן.

 

ט.         תכנון של פרוייקט שעומד להיות מבוצע בעתיד, אינו, לכשעצמו, נכס שיש להתחשב בו על פי החוק. (סעיף 42 לסיכומים).

 

י.          לא היה כל הסכם בין עירית אשקלון לבין חברת גולף. כך גם לא היה כל הסכם עם בנק. מכל מקום אין לראות באלה נכסים.

 

יא.       גם אם היה מקום לראות בנכסים או בחלק מהם כהכנסה, גם אז יש לראות בהן כטפלות למטרה העיקרית של הקמת הפרוייקט כפי שהוגדר על ידי העוררים. (סעיפים 69 עד 71 לסיכומים).

 

יב.        חוות דעתה של המומחית גב' קלרו לא נסתרה כלל ועל פיה לא היו לחברת גולף הכנסות כלשהן, בתקופה הרלוונטית.

 

יג.        העובדה שחלק מן המקרקעין נרשם בספרי חברת גולף כמלאי עיסקי אינה מוציאה אותה מהגדרת איגוד מקרקעין.

 

יד.        בא כח העוררים צירף לסיכומים בכתב מסמך שכאילו עולה ממנו שכל איגוד המגדיר את מקרקעיו כמלאי עסקי אינו איגוד מקרקעין. ראשית – זוהי ראיה בכתב שלא הוגשה במסגרת הראיות ולא היה מקום לצרפה לסיכומים. שנית - מן המסמך לא עולה אכן כפי שהעוררים טוענים, אלא נדונה האפשרות שבתנאים מיוחדים שיוגדרו בעתיד יוצאו איגודים שכל נכסיהם הם מלאי עיסקי של מקרקעין. (סעיפים 113, 114 לסיכומים).

 

טו.       היום הקובע לצורך בחינת מעמדה של חברת גולף הוא יום ביצוע הפעולות נשוא העררים הנדונים. (סעיף 115 לסיכומים).

 

טז.       יש לסמוך על העדים שהובאו מטעם המשיב ויש לדחות את עדויותיהם המתחמקות של מר קרני ומר שקד.

 

יז.        שומות מס הכנסה שהוצאו, כטענת העוררים, הם שומות חילופיות, כפי שהצהיר המשיב. תוקפן ומעמדן של שומות אלה יחתך לפי התוצאות בעררים.

 

יח.        יש לדחות את טענות העוררים ולחייבם בהוצאות משפט ושכר טירחת עורך דין.

 

 

 

22.       עורך דין שוחט הגיש מטעם העוררים סיכומי תשובה  לסיכומים של המשיב ובהם חזר וטען כדלקמן:

 

א.         המועד לבחינת השאלה האם עסקינן באיגוד מקרקעין הוא יום ביצוע העיסקאות.

 

ב.         אין כל קשר בין כישלון הפרוייקט ובין מצבה של חברת גולף היום.

 

ג.          "נקודת המוצא היא שהמונח נכסים בהגדרת איגוד מקרקעין מתפרש בצורתו ובמשמעותו הרחבה ביותר וגודר בתוכו כל רכוש וכל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות ולמעשה כל אשר הינו בעל עסק כלכלי מהווה נכס." (סעיף 5).

 

ד.         "הסיבה לכך שהתקבולים וחוזי המכר טרם נרשמו כהכנסה נבעה מעקרונות חשבונאיים מקובלים." (סעיף 8).

 

ה.         העובדה שהחוזים עם רוכשי יחידות הדיור כללו תנאי מתלה אינה מבטלת את תוקפו של ההסכם.

 

ו.          עורך דין שוחט חוזר על טענותיו בדבר הוצאת שומה על ידי פקיד השומה וחוזר וסומך על פסק הדין בעניין אטנר וחוזר ורוטן על התנגדות המשיב להזמנתם של עדים רלוונטים, הם עו"ד בנדל ומר אבי ראזק.

 

גם לסיכומי התשובה מצרף עורך דין שוחט מסמכים שלא היוו חלק מהראיות שהוגשו בפנינו במהלך המשפט, ושאין, לכן, לסמוך עליהם,

 

עד כאן סיכומי טענותיהם של הצדדים בפנינו.

 

23.       לאחר עיון בכתבי הערר, בראיות שהובאו על ידי הצדדים בפנינו, בטענותיהם של באי כח הצדדים, ולאחר עיון באסמכתאות המשפטיות - הגעתי למסקנה כי צדק המשיב בהחלטתו, עליה הוגשו ההשגות, וכי דין טענותיהם של העוררים בתיקים שאוחדו, שחברת גולף לא הייתה איגוד מקרקעין בעת ביצוע העסקאות, להידחות.

 

עיקר המחלוקת בין הצדדים הינה בקשר למשמעותה של הגדרת "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק, הקובעת:

 

"איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין הן זכויות במקרקעין; ולעניין זה לא יראו נכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם, לדעת המנהל, הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית". (ההדגשה שלי – י.ב.)

 

במילים אחרות – איגוד מקרקעין הינו איגוד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין, גם אם לאותו איגוד מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים ומיטלטלין (להלן – "הנכסים האחרים") שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסה, או שהם משמשים לייצור הכנסה, אך לדעת המנהל, אותה הכנסה הינה טפלה למטרות העיקריות של אותו איגוד.

 

מכאן, שאם לאיגוד נכסים אחרים המשמשים לאיגוד לייצור הכנסה, או שהם אינם טפלים למטרות העיקריות של אותו איגוד, אזי אין מדובר באיגוד מקרקעין.

 

בענייננו – כדי שהעוררים יצליחו בטענתם כי חברת גולף לא היתה איגוד מקרקעין בעת ביצוע העיסקאות עם חברת שקד, כמצויין לעיל – עליהם להראות בפנינו כי פרט לקרקע שנרכשה מחברת הדיור, ושעליה ביקשו להקים את הפרוייקט, היו לחברת גולף נכסים נוספים אחרים ששימשו לחברה לייצור הכנסה, וכן שאותם נכסים מניבי הכנסה, אינם טפלים למטרות העיקריות של החברה.

 

24.       בהתייחסי לראיות שהובאו בפנינו ולפירוש שיש לתת להגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק, נראה לי,  כי אין מקום לקבל את טענתם – גרסתם – של העוררים, כי חברת גולף לא היתה איגוד במקרקעין בעת ביצוע העיסקאות הללו.

 

גם מבלי להתייחס לראיות שהובאו בפנינו מטעם המשיב, יש לומר שהעוררים לא השכילו להראות כי אכן היו ברשות חברת גולף, בעת ביצוע העיסקאות, פרט לקרקע עליה ביקשה לבנות את הפרוייקט, נכסים נוספים אחרים ששימשו לחברה לייצור הכנסה, בעת ביצוע ההסכמים שעל פיהם הועברו הזכויות לחברת שקד.

 

העובדה שחברת גולף תיכננה להקים על המקרקעין מגרשי גולף, בתי מלון, שטחים ציבוריים, בתי קפה, מסעדות, בתי מגורים, קאנטרי קלאב ומתקני נוחות נוספים, בוודאי שאינה מבטלת את היותה של חברת גולף כאיגוד מקרקעין על פי החוק.

 

 

גם העובדה, כי במקביל לרכישת המקרקעין מחברת הדיור נוהלו מגעים עם עירית אשקלון על מנת לקבל את הסכמתה ותמיכתה להקמת הפרוייקט, וכן העובדה שחברת גולף הגישה בקשה למשרד התיירות על מנת לקבל את המלצת המשרד להכיר בפרוייקט כמפעל מאושר, וגם המגעים שנתקיימו עם מנהל מחוז ירושלים במינהל מקרקעי ישראל ונתקבלה הסכמה עקרונית שהקרקע תוחכר לחברת גולף, (הסכמה שמאוחר יותר בוטלה) וגם אישורו של בנק דיסקונט לליווי הפרוייקט, וגם הסכמים עם משרדי אדריכלים ומתכננים וכן פעולות שיווקיות שנעשו על ידי חברת גולף, כל אלה בוודאי שאין בהם כדי להוות נכסים המשמשים לאיגוד לייצור הכנסה, כמוגדר בחוק.

 

שאלה היא אם עיסקאות והסכמים שנעשו עם רוכשי יחידות דיור, מהווים נכסים העושים את חברת גולף אשקלון לאיגוד שאיננו איגוד במקרקעין. ברם, גם בקשר לאלה, הגעתי למסקנה, כי אין לראות בהם נכסים המשמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, במובנה של ההגדרה.

 

25.       טענתו של ב"כ העוררים, עו"ד שוחט, בסעיף 19(ד) לעיל, כי יש לפרש את המונח נכסים בחוק באופן הרחב האפשרי כשהוא כולל בתוכו את כל סוגי הנכסים האפשריים, המוחשיים והבלתי מוחשיים, אין לה כל נפקות, שכן הסעיף בחוק אינו מפנה ל"נכסים" סתם אלא לנכסים "שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו". והשאלה היא, לכן, אם היו או לא היו לחברת גולף, בעת ביצוע העיסקאות נכסים ששימשו לאיגוד לייצור הכנסה. כאמור, הגעתי למסקנה שלא היתה ראיה על קיום נכסים כאלה, בפנינו.

 

 

המומחה מטעם העוררים, מר שטיין, מציין בחוות דעתו, כי אכן על פי המאזן של חברת גולף אין לראות שהיו לחברה הכנסות. ברם, מוסיף מר שטיין ומציין, כי היו נכסים חוץ מאזניים שלדעתו שימשו לייצור הכנסה.

 

אך הוא ממשיך ומציין, בסעיף 6 לחוות הדעת, כי בדבריו על נכסים אחרים הוא מתכוון למגעים עם בנק דיסקונט, להתקשרויות עם אדריכלים,למגעים עם עירית אשקלון, להכנת מערך חוזים, לביצוע פעולות שיווק ותשלום עמלות לסוכנים בגין מכירות, התחייבויות לרוכשים, אישור בנק למתן אשראי, החלטת מינהל מקרקעי ישראל, הבנות עם הרשויות.

 

והנה, כפי שציינתי קודם, אין לראות בכל הנכסים האחרים האלה משום נכסים ששימשו לחברת גולף לייצור הכנסה.

 

בעדותו בפנינו אומר המומחה שטיין במפורש (עמ' 16 לעיל): "בשלב שבו היו העיסקאות, הפרוייקט טרם הגיע לשלב הנבת הכנסות".

 

הוא חוזר על דברים אלה בהמשך עדותו (באותו עמוד) כאשר הוא אומר: "כאשר פרוייקט כן מניב הכנסות מקובל לעשות דו"ח רווח והפסד. נכון שביום העיסקאות לא היו הכנסות".

 

אשר לעסקאות שנעשו עם רוכשי יחידות דיור עולה מדברי העד קרני בפנינו (עמ' 9 לעיל), כי למעשה חתמו רוכשי הדירות על "טופסי הרשמה" בלבד וזאת משום שטרם היו לחברת גולף פרטים מהותיים בקשר לתאריכי מסירה, מועדי תשלום וכן חסרים היו פרטים הנובעים מתוכנית בניין ערים. (ראה גם המוצג מש/3 שהוגש בפנינו במהלך עדותו של מר קרני). 

 

בהמשך (כמצוין באותו עמוד) אומר מר קרני במפורש: "בתקופה הרלוונטית, בין ההסכם הראשון לשני,היו פקדונות של רוכשים, אבל עדיין לא היו הכנסות של ממש."

 

לתצהירו של מר הר שמש צורף מכתב מיום 18.8.96, שנתקבל מעו"ד וקסלר, עד מטעם העוררים, ושבו צויין כי "למעשה טרם נחתם הסכם בר תוקף" עם רוכשי הדירות הללו.

 

לתצהירו של מר הר שמש צורף גם כתב הגנה שהוגש מטעם חברת גולף לתביעה שהוגשה נגדה, על ידי אחד מרוכשי הדירות, ובכתב הגנה זה טענה חברת גולף במפורש, כי "לא מדובר בהסכמים תקפים אותם ניתן לאכוף, כי אם במסמכים שאמורים היו להיכנס לתוקפם אם אכן יצא הפרוייקט לפועל במתכונת שתאפשר מימושם".

 

כאמור, הוגשה מטעם המשיב חוות דעת של מומחה, היא גב' קלרו, וכאמור – נמנע ב"כ העוררים מלחקור את גב' קלרו על חוות דעתה.

 

גב' קלרו מציינת בחוות דעתה, כי נכסי המקרקעין מהווים את רובם המוחלט של נכסי חברת גולף, כי אין כל דו"חות רווח והפסד בשנים הרלבנטיות, כי מן הדו"חות הכספיים של החברה עולה שלא היו לחברת גולף כל הכנסות מהעסק.

 

 

 

 

26.       בא כח העוררים צירף לסיכומים בכתב שהוגשו על ידו בפנינו גם "כרך אסמכתאות משפטיות". והנה, פרט לפסק דין אחד שניתן בשנת 1967 על ידי ועדת ערר על פי החוק, בתיק עמ"ש 26/66 מרדכי אטנר נ. מנהל מס שבח מקרקעין, אין ביתר האסמכתאות שצורפו על ידי ב"כ העורר בכרך האסמכתאות, כדי לתמוך בגירסת העוררים.

 

אכן בעניין אטנר הנ"ל נקבע, כי התחייבות של חברה כלפי רוכשי דירות וקבלת תשלומים מרוכשי הדירות, לגבי דירות שייבנו בעתיד על ידי אותה חברה, מהווים הכנסות השוללות את קיומה של אותה חברה כאיגוד מקרקעין. ברם, בדברים הכלולים בספרו של פרופ' אהרון נמדר "מיסוי מקרקעין" שם בעמ' 573, שצורף על ידי ב"כ העוררים כחלק מן האסמכתאות עליהן הוא סומך, נאמר: "אנו סבורים כי גם נכסי קניין רוחני או מוניטין, יש לכלול בגדר מטלטלין ואילו התחייבויות של לקוחות יש לסווגן כמזומנים על פי ההגדרה".

 

פרופ' נמדר מפנה להערה מס' 61, שם הוא מציין את פסק הדין שניתן בעניין אטנר וקובע: "לדעתנו, החלטה זו הינה מוטעית ביסודה" ומפנה בעניין זה גם לסיפרו של פרופ' י. הדרי, השותף לביקורת זו. 

 

ואכן ב"כ העוררים מצרף בכרך האסמכתאות גם דברים מספרו של פרופ' הדרי "מס שבח מקרקעין", אשר קובע, שם בעמ' 267, לאמור: "בעמ"ש (חי') 26/66 אטנר כי באיגוד שבבעלותו רק נכסי מקרקעין מושכרים, אך היו גם חובות דיירים, אינו נכלל בהגדרה. בית המשפט נימק זאת בכך שהחובות האמורים אינם בגדר מזומנים, ניירות ערך או מטלטלין, ולכן אינם בגדר אותם נכסים ניטרליים, שניתן להתעלם מהם.

החלטה זו סותרת, לדעתי, את תכלית החקיקה, שלפיה יש להתעלם ממזומנים, מניירות ערך וכו' ויש לראות את החובות כשווי ערך למזומנים או לניירות-ערך. במקרה זה אין מדובר בנכסים מפיקי הכנסה, אלא בחובות בלבד. כל פירוש אחר יאפשר לרוקן את ההגדרה מתוכנה, שכן, המעוניין לחרוג ממנה ידאג שיישאר תמיד לפחות חייב אחד לאיגוד. תוכניות בניה לעתיד אינן מוציאות מתחולת ההגדרה, כאמור לעיל, איגוד שפרט לכך הוא איגוד מקרקעין".

 

27.       ב"כ העוררים סומך עוד בפנינו על פסק הדין בעמ"ש 1441/95 בפני ועדת ערר ליד בית המשפט המחוזי בחיפה, יעקב גרמן נ. מנהל מס שבח חיפה. נספח א' בכרך האסמכתאות. פסק דין זה נסב על מקרה שבו רכשה, חברה בשם "תעשיות בשר נהריה בע"מ", קרקע שעליה ניהלה את עיסקה שהיה מפעל לעיבוד וייצור מוצרי בשר. במועד מאוחר יותר חדלה אותה חברה מפעילותה העיסקית. בשלב מאוחר מכרו חלק מבעלי המניות בחברה את זכויותיהם לאחר. טענת בעלי המניות כנגד מנהל מס שבח כי לא מדובר באיגוד מקרקעין, נדחתה על ידי בית המשפט בקובעו שהואיל והחברה חדלה מפעולתה העיסקית, אין לראות במיכון והציוד ששימש בעבר לייצור הכנסה, כנכסים אחרים, פרט לקרקע, שמשמשים לייצור הכנסה, הואיל והציוד והמיכון לא היו כבר חיוניים לייצור הכנסתה של חברת תעשיות בשר נהריה בע"מ.

 

מפסק דין זה יש להסיק, כי רק כאשר יש לחברה בעלת מקרקעין הכנסות מעיסוק אחר, רק אז, לא יראו במכירת המקרקעין, או חלק מהן, כמכירה של איגוד במקרקעין.

 

 

 

 

בענייננו, לא היו לחברת גולף הכנסות, הדומות להכנסות שהיו לחברת תעשיות בשר בנהריה, לפני שזו חדלה מפעילותה העיסקית, וגם אם היו לחברת גולף נכסים הרי משעה שנכסים אלה לא הניבו כל הכנסה – לא ניתן לראות בהם כנכסים המוציאים את חברת גולף מהגדרת איגוד מקרקעין, בהתאם לחוק, כשם שבעניין גרמן לא ראו במיכון ובציוד נכסים כאלה, לאחר שחברת נהריה חדלה מפעילותה העיסקית. 

 

28.       פרופ' נמדר, שגם דברים מספרו צורפו על ידי ב"כ העוררים בכרך האסמכתאות, נספח ג' בכרך האסמכתאות, מביא, דוגמאות לחברות שלהן מקרקעין אך להן גם הכנסות, באופן המוציא אותן מהגדרת איגוד מקרקעין. וכך הוא מציין שם בעמ' 574 לאמור: "למשל איגוד שבבעלותו בית מלון לא ייחשב לאיגוד מקרקעין היות והוא יחזיק לצורכי ייצור הכנסתו נכסים אחרים, כגון רהיטים וציוד אחר המשרתים את העסק של המלון... קשה יהיה לומר כי ציוד זה הינו טפל למטרותיו של האיגוד, שכן ללא ציוד שכזה לא יהיה ניתן לנהל בית המלון... בדומה לכך, איגוד שבבעלותו  פרדס מניב, לא ייחשב לאיגוד מקרקעין אם הוא מחזיק לצורכי הכנסות האיגוד ציוד חקלאי בצורה של טרקטורים, כלים חקלאיים או כלי הובלה המשמשים לאיגוד בייצור הכנסתו...".

 

בענייננו, אין בשום פנים, לומר, כי לחברת גולף, בעת ביצוע העיסקאות הנדונות עם חברת שקד, היו הכנסות שוטפות כדוגמת בית המלון או הפרדס הנ"ל.

 

ב"כ העוררים סומך עוד על פסק הדין בע.פ. 4355/98 א.צ. ברנוביץ נ. מדינת ישראל, שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, נספח יח' בכרך האסמכתאות.

 

בפסק דין זה נקבע שחברת אינטרנשיונל לא היתה איגוד במקרקעין, לאחר שהתברר שפרט למגרש היו לה גם עסקי סרטים ונעליים, מהם היו לה הכנסות.

 

29.       בספרו של פרופ' נמדר, עליו סומך ב"כ העוררים בכרך האסמכתאות, נספח ג', שם בעמ' 568, מציין פרופ' נמדר, לאמור: "אם ההכנסה אינה טפלה וגם עונה על המטרות של האיגוד, הרי אותו הנכס המשמש לייצור הכנסה שכזו עשוי להוציא את האיגוד מכלל איגוד מקרקעין, גם אם ההכנסה הינה פסיבית. לעומת זאת, אין אנו סבורים שההכנסה האמורה בהגדרה תכלול גם הכנסה הונית שתיווצר בעתיד ממכירת הזכויות של האיגוד. לדעתנו אין מקום להכיר באיגוד המחזיק בנכסים אחרים, כגון ציוד משרדי ומטלטלין, לצורכי ההכנסה ההונית מהמקרקעין, כאיגוד מקרקעין. לדעתנו המילה "הכנסה" רומזת על כך כי בהכנסה שוטפת עסקינן ולא בהכנסה הונית".

 

מכאן שהכנסות צפויות בעתיד לחברת גולף, אינן בבחינת הכנסות שהגדרת איגוד מקרקעין בחוק מתייחסת אליהן.

 

צודק, לכן, ב"כ המשיב, בסומכו על פסק הדין בעמ"ש 53/79 שניתן על ידי ועדת ערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעניין אדוארד רייכמן נ. מנהל מס שבח מקרקעין, שם נקבע, כי תוכניות בניה לעתיד דינן כמטלטלין, כלומר לנכס שלא יחשב לנכס של האיגוד, ככל שאינו משמש לאיגוד לייצור הכנסתו.

 

בפסק דין זה נקבע כי "התוכניות על פיהן ייבנו הבניינים שעשויים להיות מקור להכנסה, אינן מקור הכנסה לכשעצמן, מלבד זה שיש להכריע במחלוקת לפי המצב הקיים בעת המכירה ולא לפי הצפוי בעתיד. איננו עוסקים בעתידנות. גם לשון ההגדרה היא לשון הווה. לאיגוד לא היו הכנסות בעת המכירה".

גם פרופ' הדרי, שדברים מסיפרו צורפו לכרך האסמכתאות של ב"כ העוררים, סומך, בנספח יא' של כרך זה על פסק הדין בעניין רייכמן הנ"ל. 

 

30.       מפסק דין בעמ"ש 27/74, כרמליה בע"מ נ. מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, שניתן על ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, צורף לסיכומי ב"כ המשיב, עולה כי לצורך הקביעה אם יש או אין לאיגוד הכנסות, פרט ובנוסף למקרקעין, יש להיזקק למאזני החברה.

 

כאמור לעיל לא עולה ממאזני חברת גולף כי היו לה הכנסות כלשהן וב"כ העוררים משליך את יהבו על נכסים חוץ מאזניים, אשר, לדעתי, גם מהם לא ניתן להסיק על הכנסות כלשהן.

 

בפסק דין נוסף שעליו סומך ב"כ המשיב הינו וע 1276/00 צאלה נכסים והחזקות בע"מ נ' מס שבח רחובות, צורף כנספח לסיכומי המשיב, חזר בית המשפט וציין כי תוכניות בניה של חברה שלה מקרקעין, שיביאו בעתיד ליצירת הכנסות, אינן משנות את אופיה של  החברה כאיגוד מקרקעין.

 

31.       טענה אחרת נוספת של ב"כ העוררים היא, כי אין לראות בחברת גולף כאיגוד מקרקעין באשר נכסיה נרשמו במאזנים כמלאי עיסקי. 

יש לדחות טענה זאת.

פרופ' הדרי שחלקים מחיבורו צורפו לכרך האסמכתאות שהוגש על ידי ב"כ העוררים, נספח יא',  שם בעמ' 263 מציין המחבר המלומד, לאמור "איגוד שבבעלותו מקרקעין שהם מלאי עיסקי ואין לו נכסים אחרים שאינם נכסים ניטרליים לעניין זה, כאמור לעיל (מזומנים, מניות וכו') הוא לכאורה איגוד מקרקעין, כי המלאי הוא של זכות במקרקעין לפי סעיף 1 לחוק".

גם מפסק הדין בע"ש 5017/97, בפני ועדת ערר מס שבח מקרקעין, ליד בית המשפט המחוזי בחיפה, אריה בן אאיס, נ. מנהל מס שבח מקרקעין, שהעתק ממנו צורף כנספח כא' לכרך האסמכתאות של העוררים עולה "שכל פעולה באיגוד מקרקעין (לרבות באיגוד שכל המקרקעין בבעלותו הינם מלאי עיסקי) חייבת במס שבח מקרקעין ובמס רכישה ואין יעודם של המקרקעין (רכוש קבוע או מלאי עיסקי) משפיע על מהותו של האיגוד כאיגוד רגיל או איגוד מקרקעין".

 

גם פרופ' הדרי בספרו הנ"ל, שם בעמ' 158 (צורף כנספח לסיכומי המשיב), קובע: "לדעתנו מלאי עיסקי נכלל בהגדרת"זכות מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין".

 

32.       ב"כ העוררים חוזר ומעלה את הטענה, כי נציבות מס הכנסה בתל אביב, שמה את חברת גולף במס הכנסה בגין העיסקאות הנדונות, משום שאין לראות בהן עיסקאות של איגוד במקרקעין.

 

על כך השיב המשיב, כי מדובר בשומות חלופיות.

 

פרט ובנוסף על כך, לעניין זה יש להיזקק לסעיף 50 לחוק הקובע: "מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח מהן נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס-הכנסה, תהא פטורה ממס. הפטור לפי סעיף זה ינתן לאדם שימציא למנהל אישור בדרך שתיקבע בתקנות כי הריווח מאותה מכירה או מאותה פעולה באיגוד נתון לשומה לפי פקודת מס הכנסה. פקיד השומה רשאי להתנות מתן האישור בתשלום מס ההכנסה המגיע מאותו אדם, או במתן ערובה, כדי הנחת דעתו של פקיד השומה, להבטחת תשלום מס ההכנסה..."

 

 

ואכן בשנת 1963 פורסמו תקנות מס שבח מקרקעין (אישור על רווח ממכירת זכות במקרקעין הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה), תשכ"ד – 1963.  בתקנות 2 ו-3 לתקנות אלה נקבע: "המבקש פטור ממס לפי סעיף 50(א) לחוק... לגבי מכירת זכות במקרקעין, יגיש לפקיד השומה בקשה לאישור. הבקשה... תוגש בארבעה עותקים על גבי טופס שאפשר להשיגו אצל פקיד השומה. נתן פקיד השומה אישור, ימציאו המבקש למנהל יחד עם ההצהרה שעליו למסור לפי סעיף 73(א) לחוק".

 

אישור, כאמור בסעיף 50 לחוק ובתקנות הנ"ל, לא הוגש על ידי ב"כ העוררים בפנינו.

 

בפסק הדין בעניין בן אאיס, כמצויין לעיל, ציין בית המשפט, כי אכן כדי לפטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק, חייב הנישום להמציא למשיב אישור ממס הכנסה, כי הרווח מן העיסקה נתון לשומת מס הכנסה. גם פסק דין זה, כאמור, היווה חלק מכרך האסמכתאות עליהן סומך ב"כ העוררים, ולא ברור מדוע טוען ב"כ העוררים טענות העומדות בניגוד לאסמכתאות עליהן הוא סומך.

 

דברים דומים, דהיינו שלצורך שחרור ממס שבח, בטענה של חיוב במס הכנסה, יש להמציא אישור ממס הכנסה, על פי סעיף 50 לחוק, צויינו גם בפסק הדין בתיק וע 1276/00, צאלה נכסים בע"מ נ. מס שבח רחובות, שצורף כנספח לסיכומי המשיב.

 

33.       זאת ועוד, גם אם ניתן היה לראות בקבלת התשלומים ע"י חברת גולף מרוכשי יחידות הדיור כהכנסות, גם אז רשאי היה המשיב לראות בהכנסות אלה כהכנסות טפלות למטרות העיקריות של חברת גולף, כפי שאכן עשה.

כזכור, המטרות העיקריות של חברת גולף היו נכבדות ועצומות: הקמת כפר גולף, עסקים רבים, בתי מלון ועוד. בנסיבות אלה, קבלת מספר מקדמות מרוכשי יחידות דיור היו בטלות בשישים במסגרת התכנון העצום ורב הממדים של חברת גולף.

 

פרופ' נמדר, בספרו הנ"ל, שם בעמ' 566, צורף כנספח ג' לכרך האסמכתאות של העוררים, מציין: "החזקת נכסים המשמשים את האיגוד לצרכי הכנסתו בכמות כזו שאינה נחשבת לטפלה, יש בה כדי להוציא את האיגוד מכלל איגוד במקרקעין".

 

גם פרופ' הדרי בספרו הנ"ל, שם בעמ' 269 (צורף כנספח לסיכומי המשיב), מציין: "אם הנכסים הניטרליים משמשים לייצור הכנסתו של האיגוד, יש למנהל שיקול דעת לקבוע אם הם טפלים אם לאו".

 

34.       אין ממש בטענתו של עו"ד שוחט, כי אין לסמוך על חוות דעתה של גב' קלרו משום שהיא אחת מעובדות המשיב. עו"ד שוחט אינו מפנה לשום מקור משפטי שעל פיו אין צד לדיון יכול להגיש חוות דעת של מומחה אם אותו מומחה הינו אחד מעובדיו. השמאי הממשלתי, לדוגמא, נותן, פעמים רבות, חוות דעת מטעם המדינה בתביעות שהמדינה צד להן.

 

עניין אחרון. טענות עו"ד שוחט, ב"כ העוררים, בסעיף 19(יב) ו-19(יד) לעיל, כי אם תהיה החלטת הועדה בניגוד לטענות העוררים, יהיה הדבר בבחינת "עיוות דין חמור", הינה טענה שמוטב לה שלא תיטען על ידי עו"ד במסגרת טענותיו בבית משפט או בפני הוועדה.

 

 

סוף דבר. יש לדחות את טענות העוררים, בתיקים שאוחדו, כנגד קביעתו של המנהל, כי חברת גולף אשקלון הייתה בעת ביצוע העסקאות הנדונות, איגוד מקרקעין בהתאם לחוק ויש לחייב את העוררים ביחד בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪.

 

 

אני מסכים.                                                                              אני מסכים.

 

_____________                                                                   _____________

י. אמיתי – חבר                                                                        ר. משה - חבר

 

לכן הוחלט, כאמור, בפסק דינו של כב' השופט (בדימוס) י. בנאי.

 

ניתן היום ______

 

העתק מפסק דין זה ישלח לבאי כוח הצדדים בצירוף אישורי מסירה.

 

על באי כוח הצדדים להמציא, תוך שבוע, מועדים מוסכמים בחודשים מרץ ואפריל לקביעת המשך הדיון בתיקים שאוחדו.

 

_______________                                 _____________                             ______________

י. בנאי – יו"ר הוועדה                      י. אמיתי – חבר                            ר.משה – חבר