בתי המשפט
|
עמש 132/99 |
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו |
||
|
|
|||
|
18/06/03 |
|
ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג זמיר עמוס (שופט בדימוס) –
יו"ר יוסף
נחמיאס, רו"ח - חבר יהושע
ביליצקי, רו"ח - חבר |
בפני: |
בענין:
כ.א.ן
גולן 1979 בע"מ
ע"י ב"כ
עו"ד שגב יוסף
העוררת
- נ ג ד -
מנהל מס שבח
מקרקעין - מחוז מרכז
ע"י
ב"כ עו"ד קרן יזדי
המשיבה
פסק-דין (ביניים)
זהו ערר
שהגישה העוררת על החלטת המשיב מיום 21.12.1998, בהשגתה של העוררת, כשבעיקרה של
ההחלטה הנ"ל עומדת קביעתו
של המשיב שנערכה עיסקת מכר של זכות במקרקעין בין טש"ת חברה
קבלנית לבנין בע"מ (להלן -
"טש'ת") כמוכרת לבין העוררת כקונה, והושת מס רכישה על העוררת.
ביום
7.10.1996 נערך הסכם (חוזה פיתוח) בין טש"ת לבין מינהל מקרקעי ישראל בענין בנית 72 יחידות דיור, ושבמהותו
היווה הסכם זה מתן זכויות לטש"ת לבנות את יחידות הדיור על המקרקעין שהיא קבלה
כ"יוזם" ולמכרן למשתכנים ולקבל את התמורה ממכירת יחידות הדיור
הנ"ל.
ההסכם
הנ"ל של טש"ת נערך עם המינהל, לאחר שטש"ת זכתה במכרז של משרד הבינוי והשיכון לבנייתן של 72
יחידות הדיור על המקרקעין
ש"נמסרו" לה, כאמור, מהמינהל עפ"י חוזה הפיתוח הנ"ל.
ביום
14.4.1997 נחתם ונערך הסכם בין העוררת לבין טש"ת, כאשר ב"הואיל"
השלישי והרביעי שבמבוא להסכם נאמר:
"והואיל וטש"ת פנתה לכ.א.ן גולן בבקשה לקבל ממנה
שירותים בתחומי המימון, השיווק והניהול הפיננסי של
הפרוייקט בקשר עם מכירת
היחידות והקמת הפרוייקט"
"והואיל
וכ.א.ן גולן הסכימה לבקשתה של טש"ת ליתן
לה שירותי מימון, שיווק וניהול פיננסי, והכל כמפורט
בהסכם זה להלן"
(ההדגשה אינה במקור
- ע'ז').
לאור ההסכם
הנ"ל מיום 14.4.97 טוען המשיב כי טש"ת מכרה לעוררת זכות במקרקעין, בעוד
שהעוררת טוענת שלא הייתה כאן כל מכירת זכות במקרקעין בין השתיים הנ"ל, וכי כל
תוכנו ומהותו של ההסכם הנ"ל הוא רק במתן שירותיים פיננסיים ושירותי שיווק
לטש"ת, ואין בכך משום רכישה של זכות במקרקעין. לכן, כך טוענת העוררת, יש לבטל את מיסויה בתשלום מס רכישה.
המשיב טוען
כי ההסכם הנ"ל, במהותו ועפ"י תוכנו, מהווה מכירת זכות במקרקעין
מטש"ת לעוררת.
לחילופין
טוענת העוררת כי המשיב שגה בהערכת שווי העיסקה, בכך שהתעלם משווי המקרקעין כפי
שנקבע במסגרת המכרז הפומבי שנוהל ע"י גוף צבורי (כמו משרד הבינוי והשיכון
ומינהל מקרקעי ישראל).
בהתאם להחלטת
יו"ר הועדה, השופט בדימוס מנחם אילן (שפרש בינתיים מתפקידו זה) מיום 8.1.02,
הועדה תחליט, כשלב ראשון, בשאלה אם מדובר בהסכם שבין העוררת לבין טש"ת
על מכירת זכות במקרקעין, אם לאו,
ופסק דין הביניים כאן אכן דן רק בשאלה זו.
בתוספת
לסיכומי טענות העוררת (תוספת זו הוגשה
לנו ביום 6.2.03), טוענת היא שהעסקה בינה לבין טש"ת בוטלה, מאחר שטש"ת
הפרה את ההסכם בינה לבין העוררת בהפרה יסודית, והעוררת לא קבלה את מה שהייתה זכאית לקבל עפ"י ההסכם,
ולכן ביטלה העוררת את ההסכם. הפועל
היוצא מכך הוא, כך טוענת העוררת בתוספת לסיכומיה הנ"ל, שאין למסות את העיסקה
כלל וכלל היות והיא בוטלה, ובמידה ושולם מס
- יש להחזירו.
לגבי הטענה
האחרונה הנ"ל (בענין של ביטול העיסקה, לכאורה), ייאמר מיד שלא באה בפנינו ולא
בפני המשיב כל ראיה פוזיטיבית המאשרת ביטול שכזה. סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין
(שבח, רכישה ומכירה), תשכ"ג1963- קובע שהמנהל יחזיר מס אם "הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין
ששולם עליהם המס". לא באה בפנינו כל ראיה ולא שמץ של ראיה
שאכן בוטלה העיסקה. הדרך
הנאותה להראות כי בוטלה עיסקה
במקרקעין היא תצהיר של קונה ושל מוכר שבו הם מודיעים ומצהירים שהעיסקה ביניהם
בוטלה, או המצאת פס"ד של ערכאה משפטית מוסמכת שבו מוצהר על ביטול העיסקה. לא
זה ולא זה הוכח בפנינו.
זאת וגם זאת:
- העוררת הצביעה על עובדה משמעותית
היכולה להראות כי העיסקה לא בוטלה כלל, שהרי היא מודה (במכתבה של עו"ד גב'
דולב, באת כוחה) שהיא קבלה מטש"ת סכום העולה על 4,500,000 ש"ח במסגרת
התנאים של ההסכם ביניהן.
הטענה בקשר להחזרת המס ששולם עקב ביטול העיסקה - נדחית.
האם, אכן,
ניתן לראות בהסכם שבין העוררת לטש"ת משום עיסקת מכר של זכות במקרקעין שיש
לשלם עליה מס רכישה? תשובתנו
לשאלה זו היא חיובית.
הגדרת
"מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין, חובקת בתוכה הן עיסקה של הענקת זכות במקרקעין, הן עיסקה של הענקת זכות לקבל זכות במקרקעין, והן עיסקה של
הענקת זכות להורות על הענקה של זכות
במקרקעין. (גם הסבה, ויתור וכו' נכנסים למסגרת העיסקאות
הנ"ל, המהוות מכירה של זכות במקרקעין).
חוק מיסוי
מקרקעין הוא חוק מיסוי מיוחד. בחוק זה
- חוק פיסקלי -
ישנה חריגה ברורה מהמסגרת הכוללת של חוקי הקנין, והמחוקק חתר, בהגדרת המושג
"מכירה", למהות הכלכלית של העיסקה, וברור שההגדרה הנ"ל של
"מכירה" הינה רחבה במידה
רבה למשמעות המכר בדיני הקנין "הרגילים".
בפסה"ד ע"א 329,265/79 (מנהל מס שבח מקרקעין נגד
בן-עמי ואח', פ"ד ל"ד, חלק רביעי, עמ' 701 בעמ' 703) אומר כב'
ביהמ"ש העליון כדלקמן:-
"חוק מס שבח הוא חוק
פיסקלי שבו חרג המחוקק
ממסגרת הקטגוריות של דיני הקנין
הפורמליים, וחתר
לתפיסת התוכן הכלכלי של עסקות. הוא עשה כן באשר
לחיוב במס, על יסוד הגדרת
המונח 'מכירת זכות
במקרקעין' בסעיף 1 של החוק, המתפשטת
הרחק
מעבר
למשמעותו הרגילה בדיני הקנין".
ובפסה"ד
ע"א 772,696/82 (ג.ו.ב.ר. נכסים ובניה בע"מ ואח' נגד מנהל מס שבח
מקרקעין נתניה, פ"ד ל"ט, חלק שני, עמ' 666 בעמ' 670) נאמר:-
"יש לבחון עיסקה על פי מהותה האמיתית ועל פי תוכנה
הכלכלי ולא על פי הדפוסים המשפטיים הפורמליים
בלבד, שבאמצעותם היא בוצעה".
וברוח זו גם
נאמר ע"י ביהמ"ש העליון בע"א 614/82, מנהל מס שבח מקרקעין נגד חברת
ש.א.פ. בע"מ, פ"ד מ"א, חלק שלישי, עמ' 735, בעמ' 738 :-
"התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העיסקה הם
שעומדים בבסיס החיוב במס, ועל פיהם עלינו לפרש
את המונח 'מכירת זכות במקרקעין', שבסעיף 1 לחוק,
המתפשטת הרחק מעבר למשמעותו הרגילה בדיני הקנין".
אחת מאמות
המידה החשובות לבדיקת המשמעות האמיתית של עיסקה, כמו זו שבין טש"ת לעוררת, היא בחינת ההיקף ושיעור העוצמה
הנתונים לצד הקונה בכל הנוגע לבניה עצמה ולמכירת הדירות. ככל שחופש פעולתה של
העוררת ומידת מעורבותה גדולים יותר, כך יש לסבור ולהניח כי אכן היתה כאן עיסקת
"מכירה" עפ"י ההגדרה של סעיף 1 לחוק (ובענין זה ראה ע"א
614/82, שם, בעמודים 738-9).
מההסכם שבין
טש"ת לעוררת מיום 14.4.97 אנו למדים כי העוררת מתחייבת כלפי טש"ת, בין
היתר, לממן את רכישת הקרקע שהעמיד המינהל לבניית הדירות (סעיפים 4.2 ו-6.3 להסכם
הנ"ל). בסעיפים 8.4 ו8.5-
מקבלת העוררת סמכות לקבל לידיעתה דיווחים מלאים על התקדמות הפרוייקט, לקבל
דיווחים כספיים מלאים, וכן פרוט מלא בענין ההוצאות והתקבולים בקשר לפרוייקט. בסעיף 8.7 להסכם מתחייבת טש"ת לשלם
לעוררת 40% פלוס מע"מ מתקבולי הפרוייקט (למעשה, ממכירת הדירות). כך אנו למדים
גם מהאמור בסעיף 12 להסכם הנ"ל.
בסעיף 14, שהוא חלק מפרק "חשבון הליווי" שבהסכם, אנו למדים כי
שחרור כספים מחשבון טש"ת באישור העוררת והבנק המלווה. בסעיף 16 להסכם מדובר על אפשרות, בהתקיים
תנאי מסויים, של חלוקת בעין של מכסת הדירות שטרם נמכרו. סעיף 24 להסכם מביא אפשרות, שבקרות אירוע מסויים, תהיה
העוררת רשאית להשלים את בניית
הפרוייקט ולקבל לידיה את התקבולים ממנו.
סעיף 28 להסכם מטיל הגבלה ברורה על טש"ת ועל העוררת ואוסר עליהם
להעביר ולהסב שום זכות או התחייבות עפ"י ההסכם לכל צד ג' שהוא, מבלי לקבל את
הסכמת הצד השני.
האמור
בסעיפים הנ"ל מצביע ברורות על
הרקע והמהות הכלכליים של ההסכם. אמנם בסעיף 9 של ההסכם נאמר שאין בהסכם זה משום
הקנייה זכות כל שהיא במקרקעין לעוררת, אבל כפי שכבר נקבע בפסיקה (שצוטטה לעיל),
אין לדברים הפורמליים - לצורך מימוש החוק למיסוי המקרקעין, שהוא חוק
פיסקלי מיוחד - ולא כלום, כאשר ברורים היטב המהות
האמיתית והתוכן הכלכלי של העיסקה.
כאשר אתה קורא את
ההסכם שבין טש"ת לעוררת בשלמותו,
אתה מגיע רק למסקנה אחת והיא:
מהותו האמיתית של ההסכם ותוכנו הכלכלי מצביעים על עיסקה כלכלית בין השתיים
הנ"ל, שהיא עיסקת "מכירה" כהגדרתה המורחבת בסעיף 1 לחוק.
אנו דוחים את
הערר בכל מה שהוא נוגע במהות העיסקה שבין טש"ת לעוררת, ואנו קובעים כי מדובר
בעיסקת מכר של זכות במקרקעין.
העוררת תשלם
למשיב הוצאות כוללות בסכום של -. 10,000 ש"ח.
מתוך הערבות
הבנקאית שהופקדה, יחולט סכום של -.10,000 ש"ח לטובת המשיב, ועודף הערבות
הבנקאית יוחזר לעוררת.
בשולי פסק
דין ביניים זה ברצוננו להעיר זאת:
בירורו של תיק זה החל בפני השופט הומינר המנוח, שלאחר פטירתו החל לדון בו יו"ר
הועדה, השופט בדימוס מנחם אילן, שפרש מתפקידו ולא היה סיפק בידו לכתוב פס"ד
ביניים זה. עקב דחיות בענין הגשת הסיכומים, הוגשו סיכומי המשיב ביום 25.5.03, דבר
שהביא לכתיבת פס"ד ביניים זה רק עתה.
מאחר
שפס"ד ביניים זה בא להכריע "רק" בשאלה על מהות העיסקה, ונשאר לדון
בענין שווי העיסקה, אנו מורים למזכירות לקבוע - במועד אפשרי
קרוב - דיון לקדם משפט בענין שווי
העיסקה.
ניתן היום_______________בהעדר.
___________________ _____________________
_____________________
עמוס זמיר, שופט (דימוס) יוסף
נחמיאס, רו"ח - חבר יהושע ביליצקי, רו"ח -
חבר
יו"ר הוועדה