בתי המשפט

 

 

 

פסק דין

 

1.         בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגיש העורר שבה דחה את טענתו בדבר ביטול עסקת מקרקעין כפי שיפורט בהמשך.

 

2.         העובדות הן הבאות:

            בתאריך 1.8.1988 נכרת חוזה מכר בין הגב'  נחה כץ כמוכרת לבין העורר ואשתו כקונים (להלן: יקראו העורר), לפיו מכרה המוכרת, לעורר את זכויותיה בשתי חנויות בשטח של 36 מ"ר כל אחת, המסומנות כחלקות 12 ו – 42 בגוש 18274 בישוב שלומי. (להלן: הנכס הנ"ל), תמורת 20,000 דולר ששווים השקלי היה 32,800 שקלים בתוספת מע"מ שהיה אז 15% בסך 4920 שקלים, סה"כ 37,720 שקלים.

            ב- 14.9.88 דווחו הצדדים למשיב על העסקה והוצאו שומות מס שבח ומס רכישה בהתאם.

 

3.         ב – 4.1.89 הודיע ב"כ המוכרת למשיב על ביטולו של חוזה המכר בשל הפרתו על ידי העורר. ההפרה התבטאה באי כיבוד המחאת העורר מתאריך 25.10.88 ע"ס 4920 שקלים שהוצאה לפקידת עו"ד מחול, ב"כ המוכרת שחותמו הטבע על השיק ונמחק. מכתב התשובה של המשיב מה – 15.1.89  - ת/4  כלל דרישה להשבת השומות המקוריות שנשלחו לצדדים למשרד, "ותצהיר הצדדים על אופן בטול העסקה". בתשובה למכתבו של המשיב שלח עו"ד מחול ב – 29.1.89 מכתב נוסף למשיב אליו צרף את השומות המקוריות וצלום ההמחאה ללא תצהיר כבקשת המשיב. במענה למכתב זה מה – 19.2.89 – ת/5 – הודיע המשיב לעו"ד מחול כי "העסקה בתוקף כל עוד לא הומצא תצהיר הצדדים לבטולה". על כך חזר במכתב נוסף מה – 19.7.89  - ת/6. בשני מכתבים האחרונים ציין המשיב כי אם לא יומצא תהצהיר תוך 10 ימים "התיק יגנז ללא טפול". תצהיר כמבוקש לא הומצא למשיב במועדים הנ"ל, אלא בשלב מאוחר כפי שיפורט להלן.

 

4.         ב"כ העורר מסתמך על תצהיר בטול שנערך ב – 20.11.90 והוגש למשיב ב – 17.3.94 –

ת/1. על התצהיר חתומים 2 הצדדים. במכתבים משנת 1989 צוין כי עילת הבטול היא אי פרעון השיק בסך 4920 שקלים (נספח ה' לתצהיר ת/1). בתצהיר הבטול צויינה כעילת הביטול "חילוקי דעות" בין הצדדים מבלי לפרטם. בחקירתו שכנגד הוצג בפני העורר תצהיר הבטול והוא נשאל לטיבו. תשובתו היתה "אני לא מכיר אותו"

(ע' 3 שורות 17-20). תצהיר הבטול נערך בחלוף מעל כשנתיים מתאריך מכתב הבטול הראשון, למרות שהשיק חולל באי פרעון באוקטובר 1988. פער זמנים זה נותן לכאורה שאי הפרעון לא היווה את העילה לבטול העסקה, ואכן פורט בתצהיר טעם אחר לבטולה. אי ההתאמה בהסבר לבטול העסקה והתכחשות העורר להצהרת הבטול גורעים מטעון בטול העסקה של העורר.

 

5.         במהלך חקירתו של מר דיסטלפלד המשמש כרכז חוליה במשרד המשיב (להלן: "הרכז") נמצא תצהיר בטול ללא חותמת תאריך קבלתו לתיק המשיב. ב"כ העורר מבקש להסיק כי תצהיר זה הוגש בתאריך קודם לתצהיר ת/1, הזהה לו בתכנו, הנושא את תאריך הקבלה 17.3.94.

            מה שברור הוא שתצהיר הבטול נערך ב - 20.11.90 כשנתיים ויותר לאחר משלוח מכתב הבטול הראשון למשיב. אין לקבל את טענת ב"כ המשיב כי העלאת ענין זה בדיון אינה ראוייה מאחר והענין התגלה במהלך חקירת הרכז.

            ב"כ העורר לא הוכיח את מועד מסירת תצהיר הביטול שנמצא בתיק. בהשגתו מה -

7.5.01  לא התיחס כלל להגשת תצהיר בטול למשיב אף שהאחרון קבע במכתביו - ת/4 - ת/6 - כי "העסקה בתוקף כל עוד לא הומצא תצהיר הצדדים לבטולה".

סביר להניח כי אילו הוגש תצהיר הבטול למשיב לפני תצהיר הבטול שתאריך קבלתו סומן, היה הדבר בא לידי ביטוי בתכנה של ההשגה. אי צרופו של תצהיר בטול למכתבים של ב"כ העורר משנת 1989 נותן לכאורה שלא הוסכם הדדית על בטול העסקה.

 

6.         לאחר הגשת תצהיר הבטול ב - 17.3.94 - ת/1 - החליט המשיב לאור הנסיבות שהיו בפניו, לדחות את הבקשה לאשור בטול העסקה.  העורר לא השיג על החלטה זו ורק לאחר שהמשיב החל בהליכי גביית המיסים, בשנת 2001, טען העורר, והיא בלבד, שהעסקה בוטלה. טענה זו נדחתה במכתב המשיב מה - 11.03.01 - נספח ב' לתצהיר ת/1 - מהטעם שהעורר החזיק בנכס הנ"ל מאז שנת 1988 וצויין שחוב מס השבח עומד על סך 166,062 שקלים.

            על החלטה זו הוגשה על ידי העורר השגה ב - 7.5.01 שנדחתה על ידי המשיב ב - 7.6.01 מהטעמים שפרט במכתבו מה - 11.3.01, ועל החלטה זו נסב הערר שבפנינו. בהתיחסותו של המשיב לגופה של ההשגה יש לראות הסכמתו להארכת המועדים להגשתה ואין מקום להעתר לבקשת ב"כ המשיב למחיקת הערר על הסף.

 

7.         הצד שהגיש את ההשגה ואת הערר הוא העורר הקונה. המוכרת נפטרה ב - 18.8.91. העובדה שיורשי עזבונה אינם צד להליכים אלה מעוררת לכשעצמה קושי. במקרה של טענת ביטול השאלה היא מה יהא תקפה כלפי המוכר שאינו צד להליכים אלה. הכלל הוא שמי שאינו צד להליך ההכרעה אינה מחייבת אותו והוא רשאי להשיג על  מה שנקבע באותו הליך. העורר כקונה אינו מיצג את האינטרסים של המוכר הרשאי לדאוג לעצמו בדרך הנראית לו.

 

8.         צודק ב"כ המשיב בטעונו כי אילו אכן בוטלה העסקה היה זה בעיקר עיניינו של המוכר לנקוט בהליכים לבטול חיובו בתשלום הסכום הנכבד של מס שבח, ולמנוע את חשיפתו להליכי גבייתו. 

            לעורר בענייננו, שאליבא גרסתו הושבה לו התמורה החוזית לשלם למוכר והשיק לא נפרע, לא היה ענין לנקוט בהליכים אלה אלא להשבת מס הרכישה ששולם כפי שנפרט להלן ב - 13.4.02 - ת/2 - לאחר עריכת תצהיר הבטול. תשלום זה גורע נכבדות מטענת הבטול ומלמדנו כי העורר לא ראה את העסקה כבטלה חרף קיומו של תצהיר הבטול. העורר שהבין  פירכה זו שלל בעדותו תשלום מס רכישה. (עמ' 2 לרשומות שירות 25, 26).

            תמיהה נוספת היא שהעורר כקונה משיג ומערער על חיוב המוכר במס שבח בסך 166,082 שקלים, בלא להתייחס למס הרכישה. המוכר חייב בתשלומים של מס השבח על פי חוק ועל פי הסכם המכר. העורר כקונה לא חייב במס שבח ואין לו מעמד לענין הדיון בחיוב זה. מטעם זה יש לדחות את הערר.

 

            לא ברורה טענת ב"כ העורר בפסקאות 36 ו - 38 לסכומים שבכתב, כי דחיית הערר תגרום לחיובו של מרשו בסכום של כ - 200000 שקלים, שלא יוכל לעמוד בו. לא ניתן הסבר לעילה לחיוב זה שהרי  כקונה אין הוא חייב בתשלום מס שבח. מי שצריך לשלמו הוא המוכר. טענה זו של ב"כ העורר מעלה את האפשרות לה טוען ב"כ המשיב, כי הקונה הקנה את זכויותיו בנכס הנ"ל לצד ג' והתחיב להעבירו נקי מכל שעבוד וחיוב כדי שיוכל לקבל אשור תשלום מיסים ואשור לרישום בפנקס המקרקעין. לצורך כך מענינו לבטל את חוב מס השבח.

חזוק להנחה זו מצוי בעדותו של הרכז כי ב - 09.05.02 שוחח טלפונית עם העורר, שאשר לו כי החזיק בנכס הנ"ל כשנתיים ולאחריהן מכר את הזכויות בהן לאדם בשם ועקנין. בברור שערך הרכז, בעקבות שיחה זו, ברשומי המועצה המקומית שלומי, התברר כי העורר היה רשום כבעל הנכס הנ"ל ואחריו נרשום הבעלים מר טל ועקנין. (סעיפים 9.7, 9.8 לתצהירו של הרכז ונספח ד' - רשום המועצה המקומית).  על דברים אלה לא נחקר כלל הרכז בחקירתו שכנגד. הקניית הזכויות בנכס הנ"ל ע"י העורר לועקנין מהווה הוכחה שהעסקה נשוא דיוננו נקלטה בקרקע המציאות. אין לקבל את טענת ב"כ העורר בפסקה 35 לסכומים כי עדות זו של הרכז היא בגדר עדות שמיעה כשהמדובר היא בשיחה עם העורר עצמו, מה גם שועדת הערר משוחררת מדיני הראיות הרגילים.

 

9.         העורר העיד כי קיבל את המפתחות לנכס הנ"ל והחזיק בו "אולי שנתיים שלוש" והכחיש את האמור בתצהירו שמעולם לא קיבל חזקה בנכס הנ"ל (ע' 2,3 לרשומות). את החזקה בנכס הנ"ל קבל העורר ב - 1.9.88 בהתאם להתחיבות המוכרת למסור לו את החזקה בנכס הנ"ל בתאריך הנ"ל בחוזה המכר. דברי העורר לענין מ שך החזקתו בנכס הנ"ל תואמים את עדות הרכז בשיחתו עם העורר כמפורט לעיל.

            העורר שהחזיק בנכס הנ"ל דאג לרשמו בשמו בספרי המועצה המקומית שלומי ולאחריו נרשם מר ועקנין כמחזיק בנכס הנ"ל. העורר נשאל בחקירתו  אם פנה למועצה כמתבקש מאליו. כדי לעדכן את הרישום לאור בטול העסקה והשיב בשלילה (עד שורות 10-12) בכך חזוק נוסף לכך שלא ראה את העסקה כמבוטלת.

 

10.        בנספח ט' לתצהיר ת/1, שאינו נושא תאריך, מאשר העורר כי יורשי המוכרים השירו לו את התמורה ששלם עבור רכישת הזכויות בנכס הנ"ל, מבלי לפרט את הסכום שקיבל. בחקירתו ציין העורר כי המוכרת המנוחה "היא שהחזירה את כל הכסף שנתתי לה.

 

אני חושב 20,000 ₪ (ע' 4 שורה 4) וזה אף שאליבא דבריו "לא שלם לה את כל הכסף". (עמ' 1 שורה 19) . עדותו של העורר לא עשתה עלינו רושם מהימן ואין אנו מוכנים לסמוך על דבריו.

 

11.        המבחן העקרי בשאלת ביטול עסקה במקרקעין נקבע בע"א 307/85 מנהל מס שבח נ. זמיר פס"ד מא(4) ע' 826 שדן בבטול מתנה לאחר שש שנים.

            נקבע כי המבחן הקובע הוא אם המכירה שלחה שורשים ונקלטה בקרקע של המציאות. אנו בדעה כי הוכח שהעסקה בעניננו  נקלטה עובדתית במציאות. העורר קבל את החזקה בנכס הנ"ל שלם את תמורתו. הנכס שנרשם בשמו ברשומי המועצה המקומית, והוא החזיק בו מספר שנים והקנה את זכויותיו בו לאחר.

 

12.        נפסק בע"א 738/89 ינובסקי ואח' נ. מנהל מס שבח מקרקעין פס"ד מו(5) ע' 541 בע' 546 כי לענין בטול הקניית זכות במקרקעין " לא סגי בטענה סתמית בעלמא בדבר ביטול ההסכם. מטרתו של חוק מס שבח הוא מסוי פעילות כלכלית שמהותה מכירת זכות במקרקעין. כאשר לפנינו נתונים מן השטח בדבר פעילות שהיא על פי טיבה הוצאה לפועל של החוזה, אין די - לצורך ביטול החוזה במס - בשיגור הודעות ביטול ותו לא. יש לשכנע את המשיב בדבר החזרת הגלגל אחורנית ובטלות המכירה לא מבחינת התעוד המשפטי הפורמאלי".

            המשיב לא השתכנע ואף אנו לא השתכנענו כי העסקה בוטלה מהטעמים שפרטנו בהרחבה. שוכנענו כי העסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות, החזקה, כאמור, נמסרה לעורר שנרשם בספרי המועצה המקומית כבעל הנכס הנ"ל החייב במיסים המוטלים עליו,  הוא עשה שימוש בפועל לצרכיו משך מספר שנים ואף הקנה את זכויותיו בנכס הנ"ל לאחר.  נסיבות אלה נותנות כי המכירה התממשה בפועל ולא ניתן לבטלה.

 

13.        בר הסמכא נמדר בספרו מס שבח מקרקעין, בסיס המס מהד' שלישית מחודשת 1998 בע' 424 סעיף 1510 כותב כי:

 

            "מבחן אורך הזמן  שחלף ממועד בצוע העסקה עד לבטולה מהווה מבחן עזר למבחן הראלי של "הכאת שורשים" כפי שפותח על ידי בית המשפט בענין זמר הנ"ל. לפי מבחן זה ככל שהתקופה ארוכה יותר והזמן מתמשך יותר מאז בצוע המכירה כן ניתן לומר כי העסקה "הכתה שורשים" בקרקע המציאות ולא ניתן לבטלה למפרע".

 

            תצהיר הבטול הוגש למשיב ב - 17.3.94, 5 שנים ויותר לאחר כריתת הסכם המכר. אם נניח, לאור מציאת העתק תצהיר הבטול בתיק המשיב,  כי התצהיר הוגש סמוך לאחר עריכתו ב - 20.11.01 והדבר לא הוכח, כלומר שנתיים ויותר מיום העסקה, הרי שלמשך זמנים אלה יש משקל המצטבר ליתר העובדות שהוכחו.  בשני המקרים, מסקנתנו היא, לאור מה שהוכח לפנינו כי העסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות ואין מקום לאשר את בטולה.

 

14.        ב- 16.3.92 הגיש בעלה של המוכרת המנוחה, כיורש, תביעת פינוי בסדר דין מקוצר נגד העורר מהנכס הנ"ל. ב - 4.10.92 ניתן פסק דין לפנוי העורר לא הגיש בקשת רשות להתגונן ולכן נחשב כמודה בעובדות התובענה. (נספחים ב, ג, לתצהיר הרכז). לא הוכח כי ננקטו הליכי הוצאה לפועל לבצוע פסק הדין. או כי הפנוי בוצע מרצון על ידי העורר.

            להיפך, הוכח , לכאורה, כי העורר העביר את החזקה לאחר שלא היה צד להליך משפטי זה. סביר להניח כי הצדדים הסכימו, כדי לחזק ולגבות את טענת הבטול ולפטור את המוכר ממס שבח, לנקוט בדרך של הגשת תובענה ומתן פסק דין לפינוי שלא הוכח שבוצע. הליך זה הוא לכאורה מיותר לאור טענת העורר כי הסכים לבטול עסקת המכר, מה גם שפסק דין זה ספק אם מחייב את מר ועקנין המחזיק בנכס הנ"ל במועד הגשת התובענה ולא צורף כצד להליך זה.

 

 

 

 

15.        אנו מחליטים לדחות את הערר ומחייבים את העורר לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל.

 

 

 

ניתן היום ו' באלול, תשס"ג (11 בספטמבר 2003).

 

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

 

                                                                               

 

 

 

 

 

 

 

 

002119/01עמש051 מיכל יצחק