1

בתי המשפט

בשא007878/02		בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
בתיק עיקרי: עש 001472/99
08/06/2003	תאריך:	כב' השופטת ד. קרת-מאיר	בפני:

מבקש		מנהל מס רכוש ת"א
	נ ג ד
משיבה			נתורמה בע"מ

החלטה

המשיבה הגישה ערעור על החלטת ועדת ערר 130/98 בנוגע לחיוב מס רכוש לשנת 1997. מדובר בקרקע בשטח 310 מ"ר בגוש 7229 חלקה 83 (להלן: "הנכס").

המבקש מבקש לסלק את הערעור על הסף בטענה כי המערערת לא הצביעה בכתב הערעור על כל בעיה משפטית כנדרש לפי סעיף 29 (ד) לחוק מס רכוש וקרן פיצויים התשכ"א-1961 (להלן: "החוק").

1. החלטת ועדת הערר:

הועדה התערבה בשומת המשיב וקבעה כי עפ"י המסמכים ועפ"י ידיעות חבריה שווי הנכס הוא 957,000 ₪ וגובה המס הוא 23,925 ש"ח.

הועדה פרטה בהחלטתה מיום 26.1.99 כי התבססה על עסקאות ההשוואה אשר הוצגו ע"י שני הצדדים וניתוח עסקאות אלה תוך שקילת הפרמטרים כדלקמן:

1. מיקום הנכס וגודלו.

2. מצבו התכנוני של הנכס.

3. אפשרות לשינוי במצבו התכנוני של הנכס- בעתיד.

4. מקדם דחייה.

5. קיומו של אתר ארכיאולוגי באזור הנכס.

2. נימוקי הערעור:

המשיבה העלתה בכתב הערעור את הטענות הבאות:

אין לקבל את קביעת ועדת הערר לפיה גובה המס הוא 23,925 ₪, שכן גובה המס הנכון הוא 5,742 ₪ בלבד.

ועדת הערר שגתה בכך שנתנה החלטה סתמית ובלתי מנומקת.

הועדה הצהירה כי בחנה את כל המסמכים שבפניה והתחשבה בשיקולים השונים אך לא פרטה את השפעתם על מחיר הנכס ועל מס הרכוש הנובע מכך.

הועדה נמנעה מלפרט כיצד נבנתה השומה למרות שמדובר במס ובקניינה של המשיבה.

הועדה לא התייחסה בקביעת שומתה לחוות דעת השמאי ולעסקאות הדוגמא שהציגה.

הועדה לא התייחסה פרטנית ולא התייחסה למיהות היזמים עושי העסקאות ולמטרות העסקאות, למרות שניתן היה לעשות זאת במסגרת סעיף 50 לחוק. המשיבה טענה עוד כי ועדת הערר שגתה בכך שלא התייחסה לעמדת השמאי באשר למקדם הדחייה, מלבד התייחסות כללית, ולא התייחסה לטענת המשיבה כי אין המדובר ב"קרקע פנויה" כמשמעותה בחוק.

לאור האמור ביקשה המשיבה לבטל את החלטת ועדת הערר.

3. נימוקי הבקשה לסילוק על הסף:

המבקש העלה בכתב הערעור את הטענות הבאות:

כל כולו של הערעור נסב סביב הערכת שווי הנכס נשוא השומה.

הלכה פסוקה היא כי שאלת השווי איננה "בעיה משפטית".

המשיבה מנסה להסתיר בערעורה את העובדה כי מדובר בערעור עובדתי על שווי הנכס בלבד, בדרך של העלאת טענות שונות באצטלה שמדובר ב"בעיות משפטיות".

הועדה התייחסה לטענות הצדדים ופירטה את השיקולים שהדריכו אותה בעריכת השומה בסעיף 10 להחלטתה. המבקש טען עוד כי ועדת הערר עצמאית והיא רשאית ואף מחויבת לפסוק עפ"י מומחיותה ועפ"י ידיעותיה.

המבקש התייחס בבקשתו לטענות המשיבה בערעורה שעניינן התעלמות הועדה מחוה"ד השמאית שהגישה, ממקדם הדחייה ומהיותה של הקרקע פנויה.

בכל הנוגע למקדם הדחייה הפנה המבקש לסעיף 10.4 להחלטת הועדה.

בנוגע לסיווגה של הקרקע כפנויה, הדגיש המבקש כי המדובר בשאלה עובדתית מובהקת.

באשר לחוה"ד השמאית, הדגיש המבקש כי על הועדה להסתמך על ידיעתה המקצועית וכי אין היא מחויבת להיות מודרכת ע"י עדות מומחה .

לאור כל זאת התבקש בימ"ש לסלק את הערעור על הסף.

4. טענות המשיבה כנגד הבקשה:

המשיבה טענה בתגובתה לבקשה לסילוק על הסף את הטענות הבאות:

רובן של טענות המבקש אינן ראויות להתברר כטענות סף מכיוון שהן בבחינת תקיפת הערעור לגופו. לכן אין מקומן יפה בבקשה לסילוק על הסף.

השאלה אם יצאה הועדה ידי חובת ההנמקה המוטלת עליה לפי תקנה 18 (א) לתקנות מס רכוש וקרן פיצויים (נוהל וסדרי דין בוועדת ערר התשל"ט 1979) הינה שאלה בעלת אופי משפטי. כמו כן, השאלה אם נכס מהווה קרקע החייבת במס היינה שאלה מעורבת עובדתית ומשפטית.

המשיבה טענה עוד כי במקרה נשוא הערעור, קיימות טענות ספציפיות רבות בין בעלות אופי משפטי ובין בעלות אופי עובדתי כגון מקדם הדחייה, אופייה הבלעדי של החלקה כאתר ארכיאולוגי, העדר תוכנית, אף לא עתידית, באשר לאיחוד וחלוקה. טענות אלה דורשות לדבריה התייחסות מפורשת בהנמקת הועדה בשל אופיין החריג.

הנמקה סתמית הקובעת כי ועדת הערר התחשבה בכל נימוקי הצדדים, הנחזית להיות החלטה מנומקת, פוגעת בסיכוייה של המערערת מבחינה דיונית וקניינית.

המשיבה טענה כי בערעורה עלתה השאלה המשפטית האם ניתן לבנות על נכסים שהמדינה לא מאפשרת לבנות עליהם באמצעות חוקים אחרים כמו חוקי תכנון ובניה.

ועדת הערר התעלמה מפסיקה הקובעת כי משמונעת הרשות מבעל קרקע לנצל את הקרקע לבניה אין לחייב את בעל הקרקע במס רכוש.

על חלקתה מוקפאת הבניה מזה עשרות בשנים וגם לכשתהיה תוכנית איחוד וחלוקה, לא ניתן יהא לבנות על חלקתה מאומה מהבחינה התכנונית.

המשיבה טענה עוד כי משהניחה בפני הועדה חוו"ד מקצועית וכן עסקאות לדוגמא, מהן עולה בבירור כי שומת המשיב הינה שומה מוגזמת ומשאלה לא נסתרו ע"י המשיב, שומה היה על הועדה להסתמך על הראיות שהניחה בפניה המערערת.

גם אם רשאית ועדת הערר להעדיף את דעתה על זו של השמאי הרי שעליה לנמק את הכרעותיה בענין זה על מנת שיוכלו להוות בסיס לביקורת שיפוטית.

לאור כל זאת טענה המשיבה כי יש לדחות את בקשת המבקש.

5. המסגרת המשפטית:

סעיף 29(ד) לחוק קובע: "על החלטת ועדת ערר ניתן לערער בבעיה משפטית לבית המשפט המחוזי תוך 30 יום מיום שהובאה ההחלטה לידי המערער".

בתי המשפט שבו ופסקו כי ועדת ערר היא ועדה של מומחים אשר דעתם בקשר לערכם של מקרקעין היא הקובעת אלא אם נמצא פגם משפטי בהחלטה(ע"א 461/84 עו"ד יוסף לוי נ' מנהל מס רכוש חיפה, פ"ד מ"ב (4) 78).

6. האם העלתה המשיבה בעיות משפטיות?

עיקר טענותיה של המשיבה כנגד החלטת ועדת הערר היו כי החלטת הועדה אינה מנומקת כראוי וכי הועדה לא התייחסה לחוו"ד השמאי מטעמה ולמאפייניה הייחודיים של החלקה הרלוונטיים להערכת שווי הנכס.

בע"ש 330/88 גדעון חסיד נ' מנהל מס רכוש, מיסים ד/3 ה-121, נקבע כי השאלה האם יצאה הועדה ידי חובת ההנמקה המוטלת עליה לפי תקנה 18 (א) לעיל, הינה שאלה משפטית.

בפ"ד חסיד נאמר עוד כי "קיימים מקרים שבהם מועלות טענות ספציפיות, אם בעלות אופי משפטי ואם בעלות אופי עובדתי, שיש צורך להתייחס אליהן באופן נפרד בהנמקת הוועדה ולא להסתפק בדחייתו הגלובלית".

לכן, העלאת טענה על ידי המשיב באשר לאי מילוי חובת ההנמקה, במיוחד לאור אופיו המיוחד של המקרה, מהווה טענה משפטית.

אמנם, מקובלת עליי עמדת המבקש על פיה ועדת הערר הינה ועדה עצמאית הרשאית ואף מחוייבת לפסוק עפ"י מומחיותה וידיעותיה. אולם, הועדה מחויבת לנמק את החלטותיה. חסר הנמקה מהווה "בעייה משפטית" אשר מקנה לנפגע ממנה רשות ערעור על-פי החוק.

טענת המשיבה כי המבקש טעה הן בקביעת השומה והן בכך שלא הסתמך על ראיות שהיא הציגה בפניו מהווה טענה מעורבת של עובדה ושאלה משפטית.

ברע"א 6070/95 אבן זיו- חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים תל-אביב, דינים עליון נד, 353 נאמר כי "קביעת השווי של קרקע מסויימת היא, בדרך כלל, שאלה עובדתית ואינה מעוררת בעיה משפטית. אך לא בהכרח...אפשר שהשאלה אם ניתן להתבסס על אותו כלל או מבחן תעורר בעיה משפטית, שתהא ראויה לדיון בערעור אל בית המשפט המחוזי".

לפיכך, קביעת שווי הנכס מהווה שאלה עובדתית אך המבחנים שלפיהם נקבעה שומת המשיבה מעוררים שאלות משפטיות.

המשיבה טענה עוד כי הקרקע בו נמצא הנכס אינה מהווה "קרקע פנויה" חייבת במס כמשמעותה בחוק משום שישנם פולשים המחזיקים בקרקע.

בע"ש 5211/97, אריה פרידנזון נ' ממונה מס רכוש וקרן פיצויים, מיסים יב/2, עמ' 58 נקבע כי השאלה אם נכס מהווה קרקע חייבת במס היינה שאלה מעורבת עובדתית ומשפטית.

יש לציין כי רוב טענות המשיבה הן טענות לגופו של הערעור, אשר ישמרו לה כמובן במסגרת הדיון עצמו.

לאור האמור לעיל עולה כי, המשיבה העלתה במסגרת הערעור שאלות בעלות אופי משפטי כנדרש לפי ס' 29 (ד) לחוק ולכן איני מקבלת את בקשת הסילוק על הסף.

אין צו להוצאות.

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתנה היום ח' בסיון, תשס"ג (8 ביוני 2003) בהעדר הצדדים.

ד. קרת-מאיר, שופטת