1

בתי המשפט

וע 001091/01	בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
04/06/03	ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג זמיר עמוס (שופט בדימוס) – יו"ר דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין - חבר אליהו מונד, רואה חשבון - חבר	בפני:

	רוזנפלד ארלט		בעניין:
העוררת	המבורגר, עברון	ע"י ב"כ עו"ד
	נ ג ד
	מס שבח ת"א 1
המשיב	פרקליטות מחוז ת"א – אזרחי	ע"י ב"כ עו"ד גב' ליבנה

פסק דין

עמוס זמיר , שופט (דימוס) – יו"ר

זהו ערר שהגישה העוררת על החלטתו של המשיב מיום 25.1.01, לפיה הכיר המשיב בהוצאות מסויימות שניתן לנכותן מהשבח, ולא הכיר בסכומים של 102,300 ש"ח סכום פדיון המשכנתא ושל 17,882 ש"ח שהיו הוצאות משפטיות הכרוכות בפדיון המשכנתא.

ואלה ההוצאות שהמשיב הכיר כהוצאות המותרות בניכוי:

א. 202,003 ש"ח (היטל השבחה, מדרכה ועוד).

ב. 255,366 ש"ח (מס רכוש).

ג. 31,230 ש"ח (שכ"ט עו"ד בקשר לעיסקת המקרקעין, כשכ"ט ביניים עד לפסיקה סופית של ביהמ"ש).

ד. 2,942 ש"ח (הוצאות אדריכל).

העובדות הצריכות לענייננו הן:-

בחודש מרץ 1988 רכשה העוררת מאחד בשם בנימין פולק מקרקעין ברמת השרון (חלק מגוש 6417 חלקה 32) - להלן "המקרקעין". בחודש מאי 2000 מכרה העוררת את זכויותיה במקרקעין למשפחת אנקורי, ובקשר לעיסקת מכר זו נדרשו ההוצאות השונות שאותן בקשה העוררת לנכות מהשבח.

מתברר כי על המקרקעין, כנראה לפני רישומם על שם ארלט רוזנפלד, נרשמו שתי משכנתאות לטובת צד שלישי, ואנו לומדים זאת מפסק הדין והפסיקתא מיום 22.5.96 של ביהמ"ש המחוזי בת"א (שצורפו כנספחים ז'2 ו-ז'3 לכתב הערר של העוררת). בהתאם לנספחים אלו רשאית וזכאית העוררת להירשם כבעלים של המקרקעין, וזאת בכפוף להסרת המשכנתאות הרובצות על הנכס לטובת הצד השלישי.

העוררת טוענת כי ביום 19.7.00 היא שילמה סכום של 102,300 ש"ח עבור פדיון המשכנתא, והיא עשתה כן על מנת שתוכל להעביר את זכויותיה במקרקעין למשפחת אנקורי כשהמקרקעין שלה נקיים מכל שעבוד.

אף כי מדובר לעיל גם בטענות ענייניות, הרי הנ"ל הן עובדות שאין עליהן מחלוקת.

הערר מתמקד בעיקר בטענה, שנדחתה ע"י המשיב, שיש לראות את תשלום המשכנתא ששילמה העוררת כהוצאה מוכרת לצורך ניכויה מהשבח, ולא רק את המשכנתא אלא גם את ההוצאות המשפטיות (שכ"ט עו"ד) שהיו לה בקשר לפדיון המשכנתא.

סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע, שכל הוצאה שהוציא המוכר, מיום רכישת המקרקעין על ידו ועד ליום מכירתם, לצורך השבחת המקרקעין, כל הוצאה כזו תיחשב כמוכרת לניכוי מהשבח. השאלה העומדת במרכז ערר זה היא האם תשלום חוב המשכנתא שרבצה על המקרקעין וששולם ע"י העוררת (כמוכרת המקרקעין), כאשר היא לא היתה החייבת בחוב משכנתא זה, יש לחשבו כהוצאה מוכרת עפ"י סעיף 39(1) לחוק?

סעיף 17(א) לחוק קובע כי שווי המכירה הוא השווי ביום מכירת הזכות במקרקעין כשהיא נקיה מכל שעבוד או משכנתא. רואים אנו כי שווי המכירה הוא הערך ההוני המלא של הזכות במקרקעין, כפי שהוא כזה ביום המכירה, והערך ההוני המלא של המקרקעין הוא שוויו מבלי לקחת בחשבון את השעבודים ו/או המשכנתאות הרובצים על המקרקעין.

כאשר מכרה העוררת את זכויותיה במקרקעין, היא התחייבה בחוזה המכירה למכור את המקרקעין שבבעלותה כשהם נקיים מכל שעבוד או זכות שהיא לטובת צד שלישי. בסעיף 3 לחוזה המכירה (בינה לבין משפחת אנקורי) מיום 21.5.00,

בפיסקה השניה של סעיף זה, נאמר:

"ארלט מצהירה כי במועד מסירת החזקה ורישום
הבעלות על שם הקונים תהיינה זכויותיה בממכר
ובמגרש נקיות מכל שעבוד ו/או עיקול ו/או משכנתא
ו/או זכות צד ג'".

ידעה והבינה העוררת כי העברת המקרקעין לקונים חייבת להיות בערך הוני מלא של מקרקעין אלו, כאשר לא רובץ עליהם כל חוב מכל סוג שהוא. זהו למעשה ולהלכה שווי המכירה.

הפועל היוצא מהנ"ל הוא, שתשלום חובות הרובצים על המקרקעין הנמכרים אינם יכולים להיחשב כהוצאה מוכרת ומותרת כניכוי מהשבח. למעשה גם ב"כ העוררת מסכים לכך, והוא מציין בכתב סיכומיו כי ידועה הפסיקה הקובעת את "הכלל לפיו פירעון חובות הרובצים על הנכס אינו הוצאה מוכרת" (ראה סעיף 23 בסיכומיו בכתב של ב"כ העוררת). ב"כ העוררת מבקש לראות בנסיבות המקרה כאן, שהעוררת כאילו היתה נאלצת להוציא מכספה היא ולשלם את חוב המשכנתא (חוב שלא היה שלה כלל), מקרה חריג שראוי להכיל עליו את סעיף 39(1) לחוק. כל זאת לאחר - וכך טוענת העוררת - שהתברר לה שהיא נפלה בידי נוכל שמכר לה את המקרקעין ומשכן אותם לאחרים, דבר שאילץ אותה לפנות לערכאות כדי לקבל את זכותה המלאה בהם.

אכן, העוררת נעזרה ע"י הערכאה השיפוטית כדי לקבל את מלוא זכותה במקרקעין. לצורך זה הוציאה הוצאות (שכ"ט עו"ד), ולדעתי יש לראות את תשלום שכר טירחת עורך הדין שטיפל בהשגת פסה"ד בבית המשפט המחוזי בת"א (שפרטיו אוזכרו לעיל) כהוצאה מותרת. המלומד, פרופ' יצחק הדרי, בספרו "מס שבח מקרקעין", חלק שני, בסעיף 10.61 אומר:

"שכר טירחת עורך דין שאינו קשור לרכישה או
למכירה, אבל שולם במטרה להבטיח את זכות
הקנין בנכס… הינו ניכוי מוכר…לפי המבחן
הכללי להכרה בניכויים".

אין בלבי כל ספק שהמשפט שהתנהל בבית המשפט המחוזי בת"א, היה בעיקרו משום קביעת הזכויות של העוררת במקרקעין, שהרי היה עליה להוכיח לביהמ"ש (והיא הצליחה בכך) כי זכות הקניינית שלה במקרקעין קודמת לשעבודים שהוטלו על הנכס, ובודאי שמטרת המשפט הנ"ל היתה להבטיח את זכות הקניין בנכס (כדברי פרופ' הדרי בפסקה המצוטטת הנ"ל).

אכן, סעיף 39(7) לחוק מתיר ניכוי הוצאת שכ"ט עו"ד ששולם ע"י המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ובמכירתם, אולם כאשר משולם שכ"ט לעורך-דין המטפל משפטית בהבטחת זכות הקניין של העוררת במקרקעין, יש להתיר בניכוי גם שכ"ט כזה.

בעוד שמקובל עלי שיש לראות את שכה"ט הנ"ל כהוצאה מותרת, אין אני מוכן להרחיב זאת על תשלום חוב המשכנתא.

משכנתא היא חלק מהערך ההוני של הנכס הנמכר. בענייננו ידעה העוררת כי קיימת משכנתא על הנכס, וביהמ"ש המחוזי גם קבע בפסק דינו כי זכותה של העוררת בנכס היא תוך כדי פירעון המשכנתא, כך ששווי המקרקעין במכירתם היה שוויים המלא, כולל ערך המשכנתא. מכאן גם מובנת הפסיקה כי תשלום חובות הרובצים על נכס מקרקעין לא יילקחו בחשבון השבח שלו (ולענין זה ראה בספרו הנ"ל של פרופ' הדרי , סעיפים 10.15 ו-10.39).

לענין דמי התיווך, ניראה לי שניתן לקבל את הצהרתה של העוררת על תשלום הסך של 971 ש"ח כדמי תיווך, כשהצהרתה הנ"ל נתמכת באישור של מי שקיל את דמי התיווך. אמנם לא מדובר באישור מקורי, אולם בכתב הפלוגתאות והמוסכמות, שהוגש ע"י ב"כ הצדדים, הוסכם שכל הנספחים בכתב הערר יהוו מוצגים קבילים, מבלי - אומנם - שהמשיב מודה בהם. האישור הנ"ל, בתור שכזה, לא הוכחש ולא נסתר, והוא מהווה סיוע מספיק להצהרתה של העוררת.

יש לראות בדמי התיווך הוצאה מותרת לניכוי מהשבח.

לגבי היטל הביוב, בסך 2,730 ש"ח באה הסכמתו של המשיב להכיר בהוצאה זו.

אנו מקבלים את הערעור בחלקו, כדלקמן:

א. הסך של 17,882 ש"ח ששולם כשכ"ט עו"ד והוצאות משפטיות אחרות בקשר למשפט בתיק ה"פ 1434/93 יוכר כהוצאה מוכרת לניכוי מהשבח.

ב. דמי התיווך והיטל הביוב ששולמו, כאמור בגוף פסק הדין, יוכרו כהוצאה מותרת לניכוי.

ג. הערר בענין ההכרה בחוב המשכנתא כהוצאה מוכרת - נידחה.

ד. בנסיבות הענין - אין צו להוצאות.

ה. הפקדון והערבות, אם הופקד – יוחזר לעוררת.

___________________ ________________ __________________

זמיר עמוס – שופט (דימוס) רו"ח אליהו מונד – חבר עו"ד ושמאי מקרקעין,

יו"ר הוועדה דן מרגליות - חבר