1

בתי המשפט

ו"ע 2041/01
03/03/2003	ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בירושלים בראשות כב' השופטת (בדימ') דליה קובל	בפני::

	ד"ר לאה ציבעוני		בעניין:
עוררת	עו"ד צביה שר	ע"י ב"כ
	נ ג ד
	מנהל מיסוי מקרקעין
משיב	שגיא אופיר מפמ"י	ע"י ב"כ עו"ד

החלטה

א. העוררת, ד"ר לאה ציבעוני, מכרה נכס הידוע כתת חלקה 4 בחלקה 106 גוש 30121 (להלן – הנכס). הנכס נמכר לבני הזוג משולם ביום 7.2.99.

השאלה העומדת לדיון היא האם מכרה העוררת נכס שהינו דירה אחת ששטחה 205 מ"ר כטענתה, או שמא שתי דירות – האחת בשטח 133 מ"ר והשניה בשטח 64 מ"ר -, כטענת המשיב.

כנגזרת משאלה זו יחרץ דינו של הפטור בגין דירת מגורים מזכה. לאמור, אם כטענת העוררת נמכר הנכס כדירה אחת יחול הפטור על מכירת הנכס כולו; ואילו אם כטענת המשיב מכרה העוררת שתי דירות ימצא המשיב צודק בקביעתו כי העוררת יכולה לזכות בפטור רק לגבי דירה אחת.

ב. העובדות

1. ביום 1.8.94 רכשה העוררת דירה בת שבעה חדרים, מטבח ושירותים בשטח כולל של 205.29 מ"ר, היא הנכס נשוא הערר (ראה הסכם ת/2).

דירה זו השתרעה על פני כל הקומה השניה בבנין המגורים בו מצוי הנכס והיתה רשומה על שם העוררת בפנקס הבתים המשותפים (ראה ת/1).

מלכתחילה היו לנכס שתי דלתות כניסה שכן במקור יועדה הקומה לשתי דירות מגורים, אך הקונים הראשונים שרכשו את הנכס ביקשו לעשות שימוש בנכס כדירה אחת כך שדלת כניסה אחת נאטמה.

זאת על פי עדות העוררת שלא נסתרה.

העוררת רכשה את הדירה ביום 1.8.94, לאחר גירושיה מבעלה וכאם לארבעה ילדים ביקשה דירה גדולה למגורי המשפחה. בשנת 97' לאחר שילדיה גדלו ועימה נותרו להתגורר בדירה שתי בנות האחת תלמידת בית ספר תיכון, והשניה חיילת בצבא, מצאה העוררת כי הנכס גדול מדי לצרכיה.

2. ומה עשתה העוררת? בעזרת קיר גבס הביאה לפיצול הנכס כך שנוצרה הפרדה בין חמישה מחדרי הנכס לשלושה חדרים. פתח הכניסה האטום נפתח, מוני חשמל ומים הותקנו בנפרד לדירה 'הקטנה' וזו הושכרה לדייר. גם לענין הארנונה הכללית שונה החיוב בעיריית ירושלים, כך שהדייר חוייב בארנונה בהתייחס לשטח של 63 מ"ר (ראה נספחי נ/1).

על פי תרשים הדירה נ/2 ניתן לראות את חלוקת הנכס כפי שבוצע באמצעות קיר הגבס.

3. ביום 7.2.99 בעקבות העתקת מקום מגוריה לתל-אביב מכרה העוררת את הנכס לבני הזוג משולם. על פי הסכם המכר מכרה העוררת דירה בת שבעה חדרים, מטבח ושירותים בקומה שניה פלוס מחסן ושתי חניות צמודות. לזוג משולם נמכרה דירה בשטח של 205 מ"ר ומשפחת משולם עושה שימוש בכל הדירה שנרכשה לצורכי מגוריה.

העוררת העידה כי הרוכשים, בני הזוג משולם, לא ביטלו את ההפרדה בשעוני המים והחשמל. לגבי החיוב בארנונה לא ידעה העוררת לומר כיצד נוהגים בני הזוג משולם (עמ' 4, ש' 23).

מאז פברואר 1999 מועד המכירה ועד אוקטובר 1999 המשיכה העוררת להתגורר בדירה ובאוקטובר נמסרה זו לבני הזוג משולם ללא קיר הגבס אותו הסירה העוררת (ראה עמ' 3, ש' 15-17).

ג. תחילה העניק המשיב לעוררת פטור ממס שבח אך במועד מאוחר ובעקבות מידע שהגיע אליו בחודש אוקטובר 2000 החליט לתקן את שומתו כך ששומת הפטור הוקטנה לחלק יחסי של 133 מ"ר מכלל שטח הדירה; כן קנס המשיב את העוררת בגין מסירת ידיעה לא נכונה.

על החלטה זו השיגה העוררת ובהחלטתו בהשגה מיום 10.5.01 קבע המשיב כי ביום המכירה כלל הנכס שתי יחידות מיסוי, דהיינו שתי דירות מגורים לענין מס שבח.

הערר נשוא הדיון נסב על החלטה זו של המשיב.

עם תחילת הדיון הודיע בא כוח המשיב כי בכל הקשור לקנס לפי סעיף 98 לחוק אין המשיב עומד על גבייתו ונשארת לדיון המחלוקת לגופו של ענין.

ד. קודם דיון במסקנה המשפטית המתבקשת מן העובדות כפי שפורטו לעיל יש להזכיר עוד את התצהיר, נ/1, שניתן על ידי העוררת כתמיכה בבקשתה לתיקון כתב תביעה שהגישה בבית המשפט השלום בתל-אביב בת"א 2671/99.

בתצהיר זה נאמר:

"בנוסף ולמען הסר ספק, ברצוני להבהיר כי דירתי אשר נמכרה בהפסד, אותו תבעתי בהליך זה, כללה שתי דירות נפרדות, צמודות זו לזו והמשתרעות על פני קומה אחת. האחת בת שלושה חדרים והשניה בת חמישה חדרים...."

ה. מאופן רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין אין אנו יכולים להסיק בדבר קיומה של יחידת מיסוי אחת או יותר. שאלה זו תבחן לאור תוכנה הכלכלי של העיסקה וכפי שנאמר בע"א 614/82 מנהל מס שבח מקרקעין נ' ש.א.פ. פד"י מא(3) 735 בעמ' 738:

"התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העיסקה הם שעומדים בבסיס החיוב במס, ועל פיהם עלינו לפרש את המונח מכירת זכות במקרקעין שבסעיף 1 לחוק, המתפשטת הרבה מעבר למשמעות הרגילה בדיני הקניין".

הדברים האחרונים הללו לקוחים מפסקו של בית המשפט בע"א 329,265/97 פד"י לד(4) 701 בעמ' 703.

באי כוח הצדדים, כל אחד מנקודת מבטו, הסתמכו על פסקי דין מנחים בסוגיית 'דירת מגורים'.

כאשר ההיסטוריה החקיקתית תוך עינינו ותוך ראיית מטרת החוק, שבין השאר היא מתן פטור ממס לדירה המשמשת כנכס פרטי לשימוש אישי של בעליה, הגענו למסקנה כי העוררת מכרה יחידת מיסוי אחת וזאת מהטעמים הבאים:

העוררת רכשה דירה מרווחת בשטח 205 מ"ר ששימשה אותה יחד עם בני משפחתה למטרת מגורים למועד רכישתה.

העוררת מכרה לבני הזוג משולם נכס שהוא דירה בשטח 205 מ"ר לצורך מימון רכישת דירה למגוריה בתל-אביב.

בחלק מן התקופה שהדירה היתה בבעלותה התגורר בחלק מן הנכס דייר לאחר שהעוררת הפרידה באמצעות מחיצת גבס שלושה חדרים מבין שאר חדרי הנכס. לשם כך הוזמנו על ידי העוררת מונים נפרדים למים וחשמל וכן חיובים נפרדים לתשלומי הארנונה.

אומנם, במועד עריכת חוזה המכירה עדיין היתה מחיצת הגבס קיימת, אך העוררת התחייבה להסירה קודם מסירת הדירה לרוכשים וכך אכן עשתה.

דווקא מאי איזכור מחיצת קיר הגבס בחוזה המכירה ניתן להסיק כי גם הרוכשים, בני הזוג משולם, ראו במחיצה זו חציצה ארעית שלא הפריעה להם כלל לראות בדירה שרכשו יחידה אחת ולצורך הסרתה הסתפקו בהבטחה בעל פה של העוררת.

לאחר החתימה על הסכם המכירה פונה הדייר בסוף חודש פברואר 1999 ולענין השאלה שבמחלוקת אין נפקא מינא אם העוררת – בהסכמת הרוכשים – המשיכה להתגורר עד חודש אוקטובר 1999 בדירה כשהיא חצויה.

נותר לדון בענין התצהיר נ/1 שנחתם על ידי העוררת ואשר הביא לתיקון שומת הפטור שניתן תחילה לעוררת בעקבות מכירת הנכס.

בתצהיר זה כפי שנאמר לעיל מתייחסת העוררת, שם התובעת, אל הנכס כאל שתי דירות נפרדות שמחמת שלא עלה בידה למכור כל אחת בנפרד, נאלצה למוכרן כדירה אחת.

העוררת מסרה בעדותה הסבר לאמור בפיסקה 6 לתצהירה. לענייננו, אין זה רלוונטי כיצד ראתה העוררת את תוצאות ההפרדה בדירה ברגע נתון או מה היו צפיותיה ברגע נתון. לענייננו, הנכס, כפי שנמכר, יש בו כדי להגדיר את התוצאות המיסוייות מעיסקת המכר.

בא כוח המשיב סומך את יתדותיו על פסק הדין בע"א 707/85 פד"י מב(2) 167 (להלן – פסק הדין הייבל).

בפסק דין הייבל נקבע כי השאלה הקובעת אינה רק זו אם נעשה בשתי הדירות יחדיו שימוש משותף כאילו היו יחידה אחת, אלא מה היה אופיה של כל יחידה אם כדירת מגורים עצמאית אם לאו.

הנסיבות בפסק הדין הייבל אינן דומות כלל לנסיבות שמתקיימות בענייננו. שם מדובר במבנה שעל פי הרישום בלשכת המקרקעין הכיל שתי דירות נפרדות (ושני מחסנים). לכל אחת מהן היו חדרי שירותים, מטבח ומונה חשמל בנפרד מהדירה האחרת, והשאלה שעמדה לדיון שם היא האם על אף השימוש שנעשה בשתי הדירות כאילו היו יחידה אחת, בהיותן מושכרות לטבחים מתיאלנד שהיו גרים בשתי הדירות, המדובר בשתי דירות מגורים ששימשו גם יחד את כל הדיירים.

בית המשפט קבע כי אם אופיה של כל אחת מהדירות היה של דירת מגורים עצמאית הרי על אף פי ששתיהן הושכרו יחד ושימשו יחדיו לכל הדיירים, עדיין מהוות הן שתי דירות נפרדות.

בענייננו מדובר בדירה אחת, גם על פי מצבה הרישומי וגם אם לתקופה גר בה דייר נוסף ולצורך נוחיות תחשיבית הותקנו בה מוני מים וחשמל נוספים והופרד החיוב בארנונה לגבי אותו חלק ממנה שהושכר, הרי שלמועד מכירתה גם המוכרת - העוררת וגם הרוכשים כיוונו דעתם לכך שהנכס הינו דירה אחת.

לסיכום, יאמר שוב, כי לא מצאנו שבהסרת מחיצת הגבס במועד המאוחר ממועד עריכת הסכם המכר יש כדי להפוך את הנכס לשתי יחידות מיסוי וכוונת הצדדים מעידה כי נשוא ההסכם הינו נכס שהוא דירה אחת בשטח של 205 מ"ר.

אנו מקבלים את הערר ומבטלים את שומת מס השבח שהוצאה לעוררת.

המשיב ישא בהוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסכום של 5,000 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתנה היום כ"ט באדר, תשס"ג (03/03/2003) בהעדר הצדדים.

קובל דליה, יו"ר שלמה מדהלה, חבר אריאלה אקשטיין, חברה

___________ ______________ __________________