1

בתי המשפט

וע 001061/00	בית משפט מחוזי ירושלים
20/08/02	ועדת ערר:מס שבח מקרקעין בראשות כב' השופטת דליה קובל	בפני:

	יעקב ארטל		בעניין:
העורר	עו"ד דיבון אליצור	ע"י ב"כ עו"ד
	נ ג ד
	מנהל מס שבח מקרקעין, אזור ירושלים
המשיב	פרקליטות מחוז ירושלים	ע"י ב"כ עו"ד

החלטה

א. על בסיס התשתית העובדתית המוסכמת שהובאה על-ידי ב"כ הצדדים, עומדת לדיון השאלה מהו יום הרכישה ושווי הרכישה של נכס מקרקעין אשר 61.66% ממנו נמכרו על-ידי העורר.

ב. להלן מהעובדות המוסכמות (כל ההדגשות שלי – ד.ק.).

- העורר הנו בנו של דוד ארטל המנוח, אשר רכש בשנת 1934 חלקים מחלקה 25 בגוש 30338 (להלן – החלקה).

- החלקה הופקעה בשנת 1970 על-ידי עירית ירושלים, כאשר הבעלים ויתרו על פיצויי הפקעה כנגד הבטחה כי יכללו בבוא העת בתכנית שתקצה להם מגרשים חילופיים.

- ב- 10.3.1971 נרשמה העירייה כבעלים של החלקה.

- ביום 6.9.1974 נפטר דוד ארטל ויורשתה היחידה היתה אסתר ארטל אלמנתו. (על-פי צו קיום צוואה). האלמנה נפטרה ביום 25.11.1994, והעורר הנו יורשה היחיד (על-פי צו קיום צוואה).

- עפ"י תב"ע במ/2005/6 ב' שנכנסה לתוקף ביום 25.6.96, היה זכאי דוד ארטל המנוח, להירשם כבעלים של מחצית המגרש 137 (להלן – המגרש).

אין מחלוקת שהקצאת הזכויות במגרש באה תמורת הפקעת חלקיו של דוד ארטל המנוח בחלקה.

- מכוח צווי קיום הצוואה, הפך העורר לבעלים של הזכויות במחצית המגרש; כאמור לעיל 61.66% ממחצית המגרש נמכרו על ידו ביום 30.12.99 לבר דגן ישי, חברה לבניין בע"מ.

- בגין עסקה זו חויב העורר במס שבח, ועל-פי החלטת המנהל בהשגה נקבע יום הרכישה ליום פטירת המוריש שהוא כזכור 6.9.1974, וזאת בהסתמך על הוראות סעיף 26(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן – החוק) ועל-כך שאת החלקה החליפית קיבל הבן מכוחו של האב.

העורר מבקש לקבוע כי עסקת המכר לבר דגן פטורה ממס פטור מלא.

ג. את טענותיו סומך העורר על הוראת סעיף 32 לחוק שזו לשונה:

"32. שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה כפיצוי בעד זכות אחרת במקרקעין שהופקעה כאמור בסעיף 64, .................. יהיה שווי הרכישה של הזכות במקרקעין שהופקעה ............. ".

והרי "הזכות במקרקעין שהופקעה" נרכשה עוד בשנת 1934 ובודאי שלא במועד כלשהו בשנת 1974.

במועד פטירת דוד ארטל לא נרכשה על ידי העורר כל זכות במקרקעין שכן העיריה אשר נרשמה כבעלים של החלקה מיום 10.3.71 לא נתנה קרקע חליפית תמורת הקרקע שהופקעה.

ועוד טוען העורר כי סעיף 26(א)(1) לחוק שהוזכר בבסיס עמדת המשיב איננו חל בנסיבות הענין הנדון שכן עוסק הוא ב"שווי רכישה של זכות במקרקעין........... שהגיעה למוכר...... בדרך הורשה........."; ואילו בענייננו המוריש היה בעלים של נכס אחד, הוא החלקה, ואילו המוכר מכר נכס אחר לחלוטין – חלק מזכויותיו במגרש ש"בא לעולם" כלשונו בשנת 1996 כ- 22 שנה לאחר פטירת המוריש לאחר מתן תוקף לתב"ע.

לטענת העורר ירש מאביו המנוח "הבטחה" בלבד שאיננה ולא היתה זכות במקרקעין.

לשם החלת סעיף 26 לחוק צריך ש"הזכות במקרקעין" הנמכרת – היא ולא אחרת תגיעה למוכר בדרך הורשה, טוען העורר.

ד. אין בפני הוועדה כל עובדות נוספות זולת אלה שהובאו בפניה בהסכמה על ידי הצדדים ואין בפני הוועדה ראיה בענין מסמך כלשהו שניתן אם ניתן על ידי העיריה לענין מהות ויתורו של דוד ארטל המנוח על פיצויי ההפקעה ומהות "ההבטחה" של העיריה ומסויימותה של ההבטחה להכלילו – כנגד הוויתור – בתוכנית שתקצה לבעלים של החלקה שהופקעה מגרשים חלופיים.

מכאן שהוועדה מסיקה על סמך העובדות שבפניה כי על בסיס הבטחתה של העיריה קמה לדוד ארטל המנוח זכות תביעה כנגדה לקבל זכויות במקרקעין בקרקע חלופית. אין לשלול את האפשרות כי נשתיירה בידו גם זכות לוותר על הויתור על פיצויי ההפקעה. זכות התביעה הזו היא שהגיעה לידיו של העורר לאחר מות אמו, יורשתו של המנוח. עם מתן התוקף לתב"ע והקצאת הזכויות במחצית המגרש למנוח הפך הנכס שירש העורר מאמו והתממש כזכות במקרקעין.

בפנינו איפוא עסקת מכירה שלא מרצון, היא ההפקעה, משנת 1970 בגינה לא התקבלה בשעתו לא תמורה כספית ולא זכות במקרקעין.

ב"כ העורר שם דגש על היותה של התמורה הבטחה ותו לא, אך הוועדה רואה את ההפקעה כעיסקת מכר שביצוע התשלום או ליתר דיוק מתן התמורה בעיסקה נדחה למועד בלתי ידוע.

ביצוע תשלום התמורה במכירה – ההפקעה נדחה למועד בלתי ידוע בעתיד.

אומנם, רישום העיריה כבעלים של החלקה בשנת 1971 מנתק לכאורה את הקשר בין החלקה לבין העורר שלאותה עת לא היה בחזקת יורש. אך התמורה שביצועה נדחה כאמור ואשר התגבשה בסופו של דבר בשנת 1996 מקשרת בין הזכות במקרקעין שהיתה בבעלות האב - המוריש לבין המגרש שמחצית מהזכויות בו הועברה על שם העורר.

אכן, ב"חלון הכרונולוגי" שבין ההפקעה של החלקה לבין רישום הזכויות במגרש על שם העורר לא היה בידי העורר נכס שהוא 'זכות במקרקעין' אך היתה בידיו זכות שהיא החוט המקשר בין החלקה לבין המגרש; הזכות לקבל את התמורה בגין ההפקעה בין אם פיצוי כספי ובין אם קרקע חליפית.

את הזכות הזאת ירש העורר מאביו.

בערעור אזרחי 799/77 פסקי דין לב' חלק 3 עמ' 156 בעמ' 160, נפסק כי הדיבור הורשה מתפרש בצורה רחבה. היינו, אין מדובר בארוע חד פעמי, בארוע המתבצע בין רגע, המתקיים במות המוריש. הורשה היא "פעולה משפטית המעבירה בצורה מסודרת את נכסי המוריש לתעודתם הסופית".

עם תפיסה זו, נאמר שם, מתיישבת גם העובדה שבמכירת נכס על ידי היורש יהיו יום ושווי הרכישה כיום פטירת המוריש.

הזכות שהיתה בידי העורר היתה שייכת לו בכוח כבר בעת הפטירה.

אנו רואים כי המחוקק יצר מנגנונים שונים לעניין החיוב במס כאשר מדובר בהפקעה כשם שיום המכירה בהפקעה שניתן פיצוי בעד הזכות שהופקעה נקבע כיום שבו הועמד הפיצוי לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו ולא כיום מתן ההודעה על ההפקעה.

לאחר שנקבע כי המגרש הגיע לעורר בדרך של הורשה יש לפנות להוראת סעיף 26 לחוק לצורך קביעת שווי הרכישה, ולאור זאת "יום הרכישה" נקבע עפ"י הוראת 37(ו) ליום פטירת המוריש.

אשר לסעיף 2ו. לכתב הערר, הרי שנושא "ההוצאות הצפויות" לא בא זכרו בכתב העובדות המוסכמות ואין בפני הוועדה כל ראייה בשאלה זו.

לסיכום, אנו דוחים את הערר ומחייבים את העורר לשאת בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 5,000 ₪ בצרוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, 20.8.02, בהעדר הצדדים

המזכירות תשלח העתק החלטה זו בדואר רשום.

אריאלה אקשטיין, חברה

שלמה מדהלה, חבר

דליה קובל, יו"ר