1

בתי המשפט

עש 000155/97		בית המשפט המחוזי בירושלים
10/12/02	תאריך:	ועדת ערר:מס שבח מקרקעין בראשות השופט: קובל דליה	בפני:

	1. שמעון שמיר 2 דניאלה שמיר		בעניין:
המערערים	אריה יעקב	ע"י ב"כ עו"ד
	נ ג ד
	מנהל מס שבח מקרקעין
המשיב

החלטה

עניינו של ערר זה הוא שומת מס שבח שהוצאה לעוררים על ידי המשיב בעקבות מכירת מגרש בגוש 30036 חלקה 95 (להלן:"המגרש").

המחלוקת נסבה על שווי הרכישה של המגרש בידי העוררים.

התשתית העובדתית:

א.1. העוררים החזיקו והתגוררו בדירה שברחוב אגרון 12 (גוש 30036 חלקה 95) כדיירים מוגנים של חב' עמידר מאז שנת 1962. בחזית הבנין בו מצויה הדירה קרקע בשטח של 899 מ"ר.

על פי עדות העורר, שלא נסתרה, שימשה קרקע זו – היא המגרש נשוא הערר - כגינה של העוררים וכשטח חניה למכוניתם.

2. בשנת 1987 הגיש מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") כבעלים של הקרקע תביעה לסילוק ידו של העורר מן המגרש בנימוק שתפיסת החזקה והשימוש בו נעשו ללא כל זכות וללא הסכמתו ורשותו של המינהל ומהווים מעשה של השגת גבול. (ת.א 23/87 בבית משפט השלום בירושלים).

תביעה זו לא הגיעה לכלל הכרעה וכעולה מן המסמכים שנמצאים בפני הוועדה ההליכים בה הופסקו (ראה ע/2).

אין בפני הוועדה כתב הגנה בתיק 23/87 הנ"ל מטעם הנתבע – העורר ונמסר מפי בא כוחו כי לא הוגש כתב הגנה בתיק. (ראה הודעה מ- 4.1.99).

3. בין המינהל ובין העוררים התנהלו מגעים בענין רכישת דירתם והחלקים הצמודים לה ובענין רכישת שטח הגינה הלא הוא המגרש.

4. לאחר הגשת התביעה לסילוק יד התקיימה ישיבה בלשכת מנהל מחוז ירושלים במינהל בה נידונו הן שאלת רכישת הדירה מעמידר על ידי העוררים והן שאלת

"שיווק" המגרש לאחר שתתקבל שומת השמאי הממשלתי לגביו כפנוי וריק ולאחר קבלת אישור המינהל. (ראה ע/1 מיום 17.6.90).

ב. לגבי השתלשלות הענינים מאז והמהלכים שננקטו מיוני 1990 ועד יולי 1995 אין בפני הוועדה ראיות בכתב.

ב- 31.7.95 הוגשה למנהל סניף ר"פ עמידר חוות דעת שהוזמנה על ידה משמאי מקרקעין ולא ממשרד השמאי הממשלתי, בנושא "אומדן שווי דירת נכס ברחוב אגרון 10 ירושלים" (מ/8).

השמאי פרט את הגורמים והשיקולים לאובדן שווי הנכס בהביאו בחשבון, בין השאר, כי הקרקע שבחזית החלקה הינה קרקע פנויה וזמינה לבנייה נפרדת מהנכס הנדון.

ב- 4.10.95 אישר העורר לעמידר קבלת ההצעה לרכישת זכויות הבעלות בנכס וביקש ארכה של 30 יום למסירת תשובתו. (מ/3).

למכתב זה מצורף מפרט כספי שנשלח לעורר מעמידר בענין בקשתו לרכישת זכויות הבעלות. המפרט מבוסס על האומדן שבחוות הדעת השמאית מ/3.

ב- 9.11.95 נשלחו לעמידר על ידי העורר טפסי המפרט הכספי חתומים על ידי העוררים כאישור לנכונותם לרכישת הנכס.

ביום 14.2.96 התקיים דיון בוועדת הפטור במינהל בה הוחלט לאשר את מכירת הנכס, לענייננו הדירה היא הנכס המוגן וכן המגרש - לעוררים (ראה מ/6).

ב- 21.2.96 נשלחה לעוררים הודעה על אישור עסקה (מ/5).

בפרוטוקול ישיבת וועדת הפטור מ/6 שני פרטים הראויים להתייחסות ואשר הובאו מפי המשתתפים בדיון:

א. המינהל ניסה לשווק את המגרש במכרז ונכשל בשל התנגדויות.

ב. הועלה חשש כי המחזיק קרי, העוררים יזכו בזכויות מכוח התיישנות – החזקה של יותר מ – 25 שנה בקרקע לא מוסדרת.

האמור לעיל בפרט א' נקשר לאמור במכתב ע/1 בענין דחיית תוכנית 3626 על ידי הוועדה המחוזית לגבי שטח הגינה.

כחודש לאחר מכן ביום 24.3.96 נחתם הסכם מכר בין ראשות הפיתוח על ידי המינהל לבין העוררים לפיו רכשו העוררים את הזכויות בדירה ובמגרש כאשר התמורה עבור החלק, הלא מוגן הוא המגרש, נקבעה בהסכם כ- 4,956,642.22 ₪, הסכום המשוערך על פי חוות דעת השמאי למועד ההסכם (מ/1). ימים אחדים קודם לכן, ביום – 13.3.96 כבר נחתם הסכם בין העוררים לבין ניסים מנצור 1988 בע"מ לפיו נמכרו כל זכויות העוררים 'בנכס' כהגדרתו בהסכם – מ/10.

התמורה שנקבעה בהסכם עבור מלוא זכויות המוכר בנכס היא כדלקמן:

- סכום של 4,956,642 ₪ אשר ישולם ישירות לעמידר.

- מס רכישה, דמי טאבו ותשריטים שיהיה על המוכר (העוררים) לשלם לעמידר בגין הרכישה של המוכר מעמידר.

- סכום בש"ח השווה ל- 250,000 דולר נטו.

ג. ביום 18.3.96 הוגשה הצהרה על רכישת הזכויות מרשות הפיתוח על ידי העוררים (ע/5).

לטופס ההצהרה מצורף מכתבו של ב"כ העוררים וכבר בו מבקש הוא לשלם מס רכישה על שווי העסקה "הנכון והאמיתי (שווי שוק) של המקרקעין היינו 5,950,000 ₪" ולא על מחיר הרכישה החוזי שעמד על 4,956,642 ₪ (ע/6).

במכתב זה מבקש ב"כ העוררים שובר לתשלום מס רכישה בהתאם לשווי הנקוב על ידו היינו 5% מסכום של 5,950,000 ₪.

ביום 21.3.96 התקבל במשרדי המשיב טופס הצהרה על מכירת / רכישת הזכות במקרקעין (מ/2- העסקה נשוא הערר) שהוגשה לצורך מס רכישה. בחלק ה' שמתייחס להצהרת הקונה נקוב שווי הרכישה בסכום של 5,950,000 ₪.

ד. המשיב הוציא שומות עליהם השיגו העוררים (ע/3) והערר שבפנינו נסב על החלטת המנהל בהשגה כאשר לב ליבו בשאלה האם בהתייחס לסעיף 21 לחוק מס שבח מקרקעין שדן בשווי הרכישה, יש הצדקה בנסיבות הענין לחרוג מן התמורה החוזית ולקבוע כי שווי הרכישה של המגרש על ידי העוררים הינו גבוה מהתמורה החוזית וזאת משום שהמחיר בהסכם בינם לבין רשות הפיתוח נקבע בהשפעת "יחסים מיוחדים" בינם לבין עמידר.

העוררים טוענים כי המחיר אותו שילמו לעמידר הביא בחשבון הנחה – מתנה שנבעה מהיחסים המיוחדים שבינם לבין עמידר מאחר והם העוררים נכפו על עמידר כקונים ללא מכרז.

קבלת עמדה זו, משמעה העדר פער בין שווי הרכישה (על ידם) לשווי המכירה ומכאן שאין כל שבח למיסוי.

למותר להוסיף כי המשיב דוגל בעמדה כי שווי הרכישה של הזכויות בנכס הנמכר הוא המחיר שנקבע בהסכם רכישת הזכויות מעמידר.

ה. להלן לשונו של החוק בסעיף 1 בהגדירו שווי של זכות פלונית:

”""שווי" של זכות פלונית" - הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;

(2) ...."

כיצד יש ליישם, בנסיבות הענין את הגדרת "שווי של זכות פלונית"?

האם תחול הרישא להגדרה המתייחסת לשווי השוק או שמא יש להחיל את האמור בפסקה (1) לאמור את התמורה החוזית מאחר ומדובר בחוזה שנעשה בכתב שהתמורה בו נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים.

בפני הוועדה מונחים מספר נתונים אשר במיונם וסווגם יהיה כדי לסייע להגיע להכרעה בשאלת השווי שיש לקובעו כשווי רכישה בעסקת שמיר – מנצור.

הבה נמנה את אותם נתונים עובדתיים:

1. מועד ההתקשרות בין שמיר למנצור ביחס למועד הסכם המכר בין עמידר לשמיר.

2. מעמדם של שמיר כדיירים מוגנים בדירה ביחס למעמדם במגרש ואורך תקופת שימושם במגרש, כ- 25 שנה עד להגשת התביעה לסילוק יד.

3. משך הזמן בו היתה התביעה לסילוק יד תלויה ועומדת, ככל הנראה ללא כתב הגנה ואי מתן פסק דין בהעדר כתב הגנה שטענת התיישנות של שמיר מרחפת מעליה.

4. מכירת הנכס ללא מכרז באישור וועדת הפטור לאחר ניסיון כושל לשווק את המגרש במכרז כשחרף טענת התיישנות על צווארה של עמידר.

5. אומדן שמאי לגבי שווי המגרש במסגרתו הובאו בחשבון מספר גורמים ושיקולים שאחד מהם הוא היות הקרקע פנויה וזמינה לבנייה נפרדת.

כן הובא בחשבון לענין השומה המצב התכנוני, רמת הביקוש והמחירים לנכסים דומים בסביבה הקרובה.

כאמור בחוות הדעת מטרתה היתה ליתן אומדן שווי הנכס לצורך מכירתו לדיירים מוגנים המחזיקים בו.

6. בהודעה לאישור עסקה מצוין שווי הנכס כ- "שווי הנכס המלא (עסקה

ממוכר ברצון לקונה מרצון" ולכך לא נרשמה ולא הובאה כל הערה או

הסתייגות מצד הקונים – העוררים.

ו.בנסיבות הענין וכאמור לעיל דווקא העוררים מבקשים לחרוג מן התמורה החוזית הנקובה בהסכם עם עמידר ולהתלות בשווי רכישה אחר, לטענתם שווי השוק של המגרש, הוא השווי שנקבע בעסקה בינם לבין מנצור.

את ההפרש כ- 1,000,000 ₪ מייחסים העוררים להנחה או למתנה שקיבלו מעמידר במסגרת היחסים המיוחדים שביניהם.

העסקה בין שמיר למנצור לא נערכה ברצף לעסקה בין עמידר לשמיר אלא בחלקה בחופף לה ועל כן יש לבצע "הקפאת מהלך" למועד הרכישה על ידי שמיר, ולמשבצת מוקפאת זו לבחון אם יש מקום לקבל טענה של קיום יחסים מיוחדים בין עמידר לשמיר שהיה בהם כדי להשפיע על התמורה.

הבעיה של יחסים מיוחדים כבר נדונה ומצאה פתרונה בפסק הדין המנחה הידוע כפסק דין 'דנקנר' (ד"נ 22/71 פד"י כח(1)105 בעמ' 108 ו- 109). כאמור שם ובפסקי דין שניתנו בעקבותיו בסוגייה זו 'יחסים מיוחדים' יכולים להווצר אם על בסיס קשר אישי בין מוכר לקונה מפאת יחסי קירבה או ידידות ואם מפאת קשר בין מוכר לקונה שמקורו בהשתייכות הקונה לקבוצת אוכלוסין או בחלק מהציבור שהמדינה או רשות אחרת מעוניינת להיטיב עימה. במקרה האחרון ההטבה או ההנחה אינם נובעים מזהותו של הקונה אלא משיקולים הנובעים ממדיניות כלכלית חברתית שהקונה נמנה על אלה הזכאים ליהנות ממנה. (ראה גם עמ"ש 188/86) מיסים ב/3 (מרץ 1988) עמ' ה- 23 וכן ע"א 369/77 פד"א כרך ט' חוברת 24 עמ' 366).

ולעניננו קיומו של קשר אישי איננו קיים. ולא הוכח שעמידר במסגרת מדינית כלשהי ביקשה להיטיב עם העוררים ולהעניק להם הנחה או סבסוד.

הגורמים והשיקולים לאומדן שווי הנכס אשר הינחו את השמאי בע"מ אף הם אינם מאששים טענה בדבר מתן הנחה או הקלה או כי השווי נבע מרצון להיטיב עם העוררים.

התמורה בהסכם הרכישה של שמיר נקבעה בהתייחס למהות הנכס עצמו להגבלות שחלו עליו ולפוטנציאל הסיכון שהיה חל על קונה כלשהו לאור טענת שמיר להתיישנות, טענה שגילויה לקונה בכוח היה מתחייב מכוח עקרון תום הלב.

שמיר לא נסתייגו ולא העירו על קביעת עמידר את התמורה כשווי שוק (מ/5).

ז. הוועדה איננה מקבלת את הטענה כי את שווי הרכישה בעסקת שמיר-מנצור יש לקבוע כתמורה שהתקבלה על ידי העוררים בהסכם המכר למנצור.

הטענה כי התמורה ששולמה על ידי שמיר לעמידר הושפעה מקיום יחסים מיוחדים איננה מוצאת תימוכין בראיות שהוצגו בפני הוועדה ולא הובאה כל ראייה לענין ההפרש בשווי הקרקע במעבר הזמן החד בו שונתה מהות הנכס מנכס עם "דבשת" היינו נכס בעל מגבלות לנכס משוחרר ונקי ממגבלות זולת מאשר הסרת ההגבלות.

אשר לפלט מס רכוש עליו הסתמך ב"כ העוררים, אין בכך כדי לסייע להם לאישור עמדתם לאור עדותו של העד יצחק יצחק (פרוטוקול מיום 7.9.99). שכן מדובר בתקופה שלאחר רכישת הזכויות בנכס כאשר מהותו כבר שונתה.

למען הסדר ועל מנת שלא ייראה הדבר כהשמטה מקרית של טענה כלשהי, יאמר לענין קטע מדו"ח מבקר המדינה שב"כ העוררים צירף לסיכומי טענותיו כי אכן אין בו כדי לשמש ראייה ולגופו אין לו כלל נגיעה לשאלה שבמחלוקת לא מבחינת נותן חוות הדעת השמאית ולא מבחינת התאריכים הרלבנטיים.

אנו דוחים איפא את הערר.

העוררים ישאו בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 6,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ניתנה היום………….

אריאלה אקשטיין, חברה

שלמה מדהלה, חבר

דליה קובל, יו"ר